iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Ålandsgade 24, 1. th

2300 København S · nybolig · Nybolig Amager - Holmbladsgade

Åbn pitch-view
Udbudspris
3.995.000 kr.
75.377 kr/m²
Vores estimat
3.877.052 kr.
73.152 kr/m²
Udbudt over estimat
-3.0 %
-117.948 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -3.6 %
Comp-engineP10 64.696 · median 72.827 · P90 80.750 kr/m²8 comps · same_road_250m
Top-pick score
44/ 100
D — speculative
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel5/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1940)
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -3%✗α -3.6%✓KBH-klassiker 1940✓Sol 82✓1. sal✓53 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 73.152 kr/m² × 53 m² = 3.877.052 kr.
Ålandsgade 24, 1. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
53 m²
Værelser
2
Byggeår
1940
Udbudspris
3.995.000 kr.
Dage på markedet
28d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 33.324 kr./år
Alpha
-3.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.877.052 kr.
73.152 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.020.820 kr.
75.865 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.926.439 kr.
74.084 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris75.3773.995.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM73.1523.877.052 kr.-3.0 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1064.6963.428.901 kr.-14.2 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median72.8273.859.852 kr.-3.4 %8 comps same_road_250m, median 46 m væk · high confidence
Comp-engine · P9080.7504.279.765 kr.+7.1 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering18.113960.000 kr.-76.0 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-1.7%
α (alpha)-3.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast-1.7%
Gross rental/år74.796 kr.
Salgspris3.877.052 kr.
Profit (1 års hold)-68.972 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
3.1%
α (alpha)-3.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast3.1%
Gross rental/år107.232 kr.
Salgspris4.032.134 kr.
Profit (1 års hold)118.546 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
16.0%
α (alpha)-3.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.7%
= Total afkast16.0%
Gross rental/år190.404 kr.
Salgspris4.450.856 kr.
Profit (1 års hold)620.439 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (53) × 12 mdr
= Langtidsleje/år108.120 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)140.556 kr.
− Ejerudgifter/år-33.324 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)74.796 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)107.232 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)190.404 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris3.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+23.970 kr.
= Tx-omkostning25.820 kr.
+ Tilbudspris3.995.000 kr.
= Total investeret4.020.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV3.877.052 kr.
− Investeret-4.020.820 kr.
= Spread-143.768 kr.
÷ Investeret÷ 4.020.820 kr.
= Alpha-3.6%

Mægler

kr/m² (udbud)75.377 kr.
MæglerNybolig Amager - Holmbladsgade
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2012-03-29normal
1.050.000 kr.19.811 kr./m²
2006-09-20normal
1.685.000 kr.31.792 kr./m²
2006-02-10family
759.153 kr.14.324 kr./m²
2003-03-27normal
948.000 kr.17.887 kr./m²
1998-07-27normal
431.000 kr.8.132 kr./m²
1995-07-20normal
285.000 kr.5.377 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 960.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.050.000 kr.2012-03-29 · 14 år siden
Udbudspris implicerer10.0% pa
FMV implicerer9.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.2pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Indflytningsklar 2-værelses.  Solrig altan & stort bad

Vi har hermed fornøjelsen af at udbyde denne ejerlejlighed til dig, der vil bo nær alle storbyens muligheder og stemningsfulde oaser. Du kan flytte lige ind i den pæne, lyse bolig, og det er endda med muligheden for en hurtig overtagelse.Med bopæl på Ålandsgade ligger hele Amager for dine fødder. Det er en klassisk rødstensejendom og velholdte, grønne udemiljøer, der tager imod dig på adressen. Lejligheden ligger på første sal og står klar med nymalede vægge og lofter samt nyslebede plankegulve.