iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Mariendalsvej 11, 3. mf

2000 Frederiksberg · lokalbolig · LokalBolig Frederiksberg og VesterbroApS

Åbn pitch-view
Udbudspris
5.295.000 kr.
77.868 kr/m²
Vores estimat
5.557.399 kr.
81.726 kr/m²
Udbudt under estimat
+5.0 %
+262.399 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 4.3 %
Comp-engineP10 69.245 · median 75.270 · P90 86.648 kr/m²8 comps · inden for 1 km
Top-pick score
69/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals10/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1936)
  • ·Tier-A bydel (frederiksberg)
  • ·Best afkast 23% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 6 · ! 0 · ✗ 1
✗Comps -3%✓α +4.3%✓KBH-klassiker 1936✓Sol 100✓3. sal✓68 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 81.726 kr/m² × 68 m² = 5.557.399 kr.
Mariendalsvej 11, 3. mf

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
68 m²
Værelser
2
Byggeår
1936
Udbudspris
5.295.000 kr.
Dage på markedet
26d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 46.128 kr./år
Alpha
4.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.557.399 kr.
81.726 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.328.620 kr.
78.362 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.646.900 kr.
83.043 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris77.8685.295.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM81.7265.557.399 kr.+5.0 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1069.2454.708.689 kr.-11.1 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median75.2705.118.371 kr.-3.3 %8 comps inden for 1 km, median 214 m væk · high confidence
Comp-engine · P9086.6485.892.038 kr.+11.3 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering22.0591.500.000 kr.-71.7 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
6.6%
α (alpha)4.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast6.6%
Gross rental/år125.232 kr.
Salgspris5.557.399 kr.
Profit (1 års hold)354.011 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
11.6%
α (alpha)4.3%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.3%
= Total afkast11.6%
Gross rental/år176.640 kr.
Salgspris5.779.695 kr.
Profit (1 års hold)627.715 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
23.0%
α (alpha)4.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.9%
= Total afkast23.0%
Gross rental/år205.674 kr.
Salgspris6.379.894 kr.
Profit (1 års hold)1.256.948 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.250 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.250 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år365.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-54.750 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-27.978 kr.
= Net Airbnb/år251.802 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (68) × 12 mdr
= Langtidsleje/år171.360 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)222.768 kr.
− Ejerudgifter/år-46.128 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)125.232 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)176.640 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)205.674 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.295.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+31.770 kr.
= Tx-omkostning33.620 kr.
+ Tilbudspris5.295.000 kr.
= Total investeret5.328.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.557.399 kr.
− Investeret-5.328.620 kr.
= Spread228.779 kr.
÷ Investeret÷ 5.328.620 kr.
= Alpha4.3%

Mægler

kr/m² (udbud)77.868 kr.
MæglerLokalBolig Frederiksberg og VesterbroApS
Typelokalbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2016-09-08normal
2.395.000 kr.35.221 kr./m²
2004-02-21family
850.000 kr.12.500 kr./m²
2001-10-11normal
754.942 kr.11.102 kr./m²
1999-06-27normal
765.000 kr.11.250 kr./m²
1996-01-16normal
472.200 kr.6.944 kr./m²
1993-11-25normal
499.000 kr.7.338 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.500.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.395.000 kr.2016-09-08 · 10 år siden
Udbudspris implicerer8.3% pa
FMV implicerer8.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.5pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

2-værelses lejlighed med udsigt over kvarteret

Central  stor 2 værelses lejlighed på FrederiksbergLejligheden ligger centralt på Frederiksberg i en klassisk ejendom fra 1936, højt i bygningen med udsigt over kvarterets tage, grønne trækroner og det karakteristiske tårn i området. Den er indrettet som en gennemtænkt 2 værelses lejlighed til dig, der ønsker kort afstand til både byliv og grønne omgivelser. Stuen har en arkitektonisk profil med spiseafdeling i forlængelse, så du let kan samle venner og familie, og derfra er der adgang til et af