iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Robert Jacobsens Vej 32, 3. tv

2300 København S · other · Sweet-Homes

Åbn pitch-view
Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet25/25
Data-freshness8/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·Moderne (byggeår 2019)
  • ·93 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 20% — realistisk
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 3 · ! 1 · ✗ 1
✗α -0.6%!Ingen AVM✓Sol 100✓Nybyg 2019✓3. sal

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Robert Jacobsens Vej 32, 3. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
96 m²
Værelser
3
Byggeår
2019
Udbudspris
5.795.000 kr.
Dage på markedet
93d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 58.152 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.795.000 kr.
60.365 kr./m² · fallback
Investeret
5.831.620 kr.
60.746 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.895.465 kr.
61.411 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
5.795.000 kr.
60.365 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
5.795.000 kr.
60.365 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
—
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.7%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast1.7%
Gross rental/år137.688 kr.
Salgspris5.795.000 kr.
Profit (1 års hold)101.068 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
9.7%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.4%
= Total afkast9.7%
Gross rental/år196.440 kr.
Salgspris6.200.650 kr.
Profit (1 års hold)565.470 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.6%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.5%
= Total afkast19.6%
Gross rental/år318.359 kr.
Salgspris6.652.660 kr.
Profit (1 års hold)1.139.399 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.851 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.851 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år527.122 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-79.068 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-41.835 kr.
= Net Airbnb/år376.511 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (96) × 12 mdr
= Langtidsleje/år195.840 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)254.592 kr.
− Ejerudgifter/år-58.152 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)137.688 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)196.440 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)318.359 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.795.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+34.770 kr.
= Tx-omkostning36.620 kr.
+ Tilbudspris5.795.000 kr.
= Total investeret5.831.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.795.000 kr.
− Investeret-5.831.620 kr.
= Spread-36.620 kr.
÷ Investeret÷ 5.831.620 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)60.365 kr.
MæglerSweet-Homes
Typeother

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2016-07-05normal
59.150.000 kr.616.146 kr./m²
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
59.150.000 kr.2016-07-05 · 10 år siden
Udbudspris implicerer-20.7% pa
FMV implicerer-20.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

3‑værelses lejlighed på 3. sal

En moderne og veldisponeret 3‑værelses lejlighed på 3. sal i et af Ørestads mest eftertragtede nyere byggerier. Perfekt til par, små familier eller dig, der ønsker ekstra plads til hjemmekontor, hobby eller gæsteværelse. Lejligheden kombinerer lys, luft og funktionalitet med en placering midt i et af Københavns mest dynamiske kvarterer. Selve boligen Rummelig 3‑værelses med en effektiv planløsning og god adskillelse mellem opholdsrum og værelser.Lyst og åbent køkken-alrum, der fungerer som boligens naturlige samlingspunkt.To gode værelser – oplagt som soveværelse + kontor/børneværelse.Store vinduespartier giver et flot lysindfald og en behagelig atmosfære hele dagen.Moderne badeværelse i tidssvarende materialer, ofte med vaskesøjle i denne ejendomstype.Elevator i opgangen, så adgang til 3. sal er let og bekvemt.Om ejendommen og området Robert Jacobsens Vej ligger midt i Ørestads arkitektoniske kvarter, omgivet af moderne byggerier, grønne områder og et aktivt bymiljø. Tæt på metroen, som giver hurtig adgang til hele København.Field’s ligger få minutter væk med alt i shopping, dagligvarer og spisesteder.Naturpark Amager og Amager Fælled ligger lige om hjørnet – perfekt til løb, gåture og cykelture.Hverdagsliv og stemning Ørestad er et område for dig, der vil bo moderne, grønt og praktisk på samme tid. Her får du: Arkitektur i særklasseStore, åbne byrumRolige omgivelser trods bynær placeringEt kvarter i udvikling med caféer, kultur og fællesskab