Kronprinsesse Sofies Vej 20, 3. 2
2000 Frederiksberg · edc · EDC Poul Erik Bech Falkoner Allé, Frederiksberg
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Seller CAGR 7.9% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·52 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Betonbyggeri-æra (1969) — lavere standard
Diagnose
Svag case (flere røde flag)Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
Handling
Review
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 80.565 | 4.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 77.371 | 4.796.991 kr. | -4.0 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 64.777 | 4.016.191 kr. | -19.6 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 77.404 | 4.799.074 kr. | -3.9 % | 8 comps inden for 1 km, median 406 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 83.204 | 5.158.657 kr. | +3.3 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 22.581 | 1.400.000 kr. | -72.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
② Airbnb cashflow (best case)
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
④ Købspris (on-market)
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
⑥ Alpha-beregning
Mægler
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedTommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Mæglerbeskrivelse
Lys udsigtslejlighed med altan og elevator
Åbent hus med tilmeldingskrav 15/11 - klik på billede - Her får du en velindrettet og forældrekøbsegnet 2-værelses lejlighed, som vender væk fra selve vejen og byder på både altan, et dejligt lysindfald og dejlig udsigt over det omkringliggende villakvarter. Ejendommen ligger i et attraktivt og roligt område med gode indkøbsmuligheder tæt på. Samtidig er der kort afstand til det hyggelige café- og byliv på Godthåbsvej og Jægersborggade, mens Freeriksberg Centeret, CBS og flere andre uddannelsesinstitutioner nemt nås på cykel. Derudover er lejligheden placeret tæt på metrostationerne ved Aksel Møllers Have og Nuuks Plads. Lejligheden fremstår i rigtig god stand og byder velkommen i en god entré med indbygget garderobeskab. Herfra træder du videre ind i den rummelige stue, hvor store vinduespartier sørger for et skønt lysindfald. Fra stuen er der direkte udgang til altanen, hvor morgen- og eftermiddagssolen kan nydes sammen med udsigten over villakvarteret. Stuen ligger i åben forbindelse med det flotte køkken, som er indrettet med spiseplads og alt i hårde hvidevarer. Fra stuen er der desuden adgang til et soveværelse i god størrelse med et stort, indbygget skab. Badeværelset er velholdt og flisebeklædt med badekar og en funktionel indretning. Lejligheden er beliggende i en velholdt rødstensejendom fra 1969, hvor der er gode fællesfaciliteter i form af elevator, vaske- og tørrekælder, hobbyrum samt en skøn gårdhave. Der er desuden gode parkeringsmuligheder både foran og bag ejendommen. Til lejligheden hører brugsret til stort loftsrum.