Udbudspris
6.695.000 kr.
99.925 kr/m²
Vores estimat
6.695.000 kr.
99.925 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Top-pick score
60/ 100
B — solid
AVM signal0/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1903)
- ·Fresh handelsdata (2025)
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Seller CAGR 31.3% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -0.6%!Ingen AVM✓KBH-klassiker 1903✓Sol 86✓2. sal✓67 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
67 m²
Værelser
3
Byggeår
1903
Udbudspris
6.695.000 kr.
Dage på markedet
5d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 46.488 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.695.000 kr.
99.925 kr./m² · fallback
Investeret
6.737.020 kr.
100.553 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.774.853 kr.
101.117 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 99.925 | 6.695.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 99.925 | 6.695.000 kr. | +0.0 % | listpris-fallback (ingen AVM) |
| Comp-engine · P10 | – | – | – | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | – | – | – | ikke hentet for denne adresse |
| Comp-engine · P90 | – | – | – | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 23.134 | 1.550.000 kr. | -76.8 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.2%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast1.2%
Gross rental/år122.352 kr.
Salgspris6.695.000 kr.
Profit (1 års hold)80.332 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.9%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast5.9%
Gross rental/år173.004 kr.
Salgspris6.962.800 kr.
Profit (1 års hold)398.784 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.9%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.7%
= Total afkast18.9%
Gross rental/år317.004 kr.
Salgspris7.685.860 kr.
Profit (1 års hold)1.265.844 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (67) × 12 mdr
= Langtidsleje/år168.840 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)219.492 kr.
− Ejerudgifter/år-46.488 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)122.352 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)173.004 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)317.004 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.695.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.695.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.695.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+40.170 kr.
= Tx-omkostning42.020 kr.
+ Tilbudspris6.695.000 kr.
= Total investeret6.737.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.695.000 kr.
− Investeret-6.737.020 kr.
= Spread-42.020 kr.
÷ Investeret÷ 6.737.020 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)99.925 kr.
Mæglerdanbolig Frederiksberg
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2025-03-03normal
5.100.000 kr.76.119 kr./m²
2020-11-22normal
3.755.000 kr.56.045 kr./m²
2015-06-16normal
2.665.000 kr.39.776 kr./m²
2013-10-08family
1.360.000 kr.20.299 kr./m²
2009-03-30normal
1.600.000 kr.23.881 kr./m²
2000-05-10normal
983.000 kr.14.672 kr./m²
1999-02-02normal
917.000 kr.13.687 kr./m²
1995-03-14normal
476.200 kr.7.107 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.550.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.100.000 kr.2025-03-03 · 1 år siden
Udbudspris implicerer31.3% pa
FMV implicerer31.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Smukt istandsat 3V med altan i rolige omgivelser nær Frederiksberg Have
Velkommen til Frederiksbergs grønneste og roligste hjørne! Mathildevej er en privat vej 700 meter fra Frederiksberg Have og ligger omsluttet af en parkkirkegård og et villakvarter. Her udgøres “byens støj” af fuglefløjt og vindens rislen i træerne, så I nemt glemmer, at I faktisk bor i landets hovedstad. Lejligheden ligger på anden sal og står særdeles indbydende takket være et væld af forbedringer i blandt andet køkkenet, badeværelset og i soveværelset. Velkommen til!Lejligheden har en klar, he