iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Peter Ipsens Allé 1, 3. 14

2400 København NV · danbolig · danbolig Nordvest-Emdrup

Åbn pitch-view
Top-pick score
46/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness8/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·Tier-B bydel (noerrebro)
  • ·143 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 21% — realistisk
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
  • ·Betonbyggeri-æra (1973) — lavere standard
  • ·Seller CAGR 15.1% pa — aggressiv

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 3 · ! 1 · ✗ 2
✗Beton 1973✗α -0.6%!Ingen AVM✓Sol 100✓3. sal✓62 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Peter Ipsens Allé 1, 3. 14

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
62 m²
Værelser
3
Byggeår
1973
Udbudspris
3.695.000 kr.
Dage på markedet
143d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 60.996 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.695.000 kr.
59.597 kr./m² · fallback
Investeret
3.719.020 kr.
59.984 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.743.612 kr.
60.381 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
3.695.000 kr.
59.597 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
3.695.000 kr.
59.597 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
840.000 kr.
13.548 kr./m²
-77.3% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.3%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast1.3%
Gross rental/år72.924 kr.
Salgspris3.695.000 kr.
Profit (1 års hold)48.904 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
9.4%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast9.4%
Gross rental/år113.100 kr.
Salgspris3.953.650 kr.
Profit (1 års hold)347.730 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
20.8%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield6.7%
= Total afkast20.8%
Gross rental/år247.672 kr.
Salgspris4.241.860 kr.
Profit (1 års hold)770.512 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.540 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.540 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år438.438 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-65.766 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.
= Net Airbnb/år308.668 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (62) × 12 mdr
= Langtidsleje/år133.920 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)174.096 kr.
− Ejerudgifter/år-60.996 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)72.924 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)113.100 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)247.672 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris3.695.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.695.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)3.695.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+22.170 kr.
= Tx-omkostning24.020 kr.
+ Tilbudspris3.695.000 kr.
= Total investeret3.719.020 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV3.695.000 kr.
− Investeret-3.719.020 kr.
= Spread-24.020 kr.
÷ Investeret÷ 3.719.020 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)59.597 kr.
Mæglerdanbolig Nordvest-Emdrup
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2019-10-15normal
1.380.000 kr.22.258 kr./m²
2012-03-22normal
755.000 kr.12.177 kr./m²
2002-05-26normal
843.417 kr.13.604 kr./m²
1998-05-19normal
382.000 kr.6.161 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 840.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.380.000 kr.2019-10-15 · 7 år siden
Udbudspris implicerer15.1% pa
FMV implicerer15.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Lys lejlighed. Stort badeværelse med separat brus. Elevator. Central placering.

Lys lejlighed. Stort badeværelse med separat brus. Elevator. Central placering. Velkommen til Peter Ipsens Allé 1, 3. 14. – en veludnyttet lejlighed der byder på gode lyse rum, som er yderst indbydende, og er perfekt til enkeltpersoner eller par. Ønsker du en nem base tæt på byen med både Nørrebro og Nordvests mange tilbud lige i nærheden, er denne lejlighed et oplagt valg. LEJLIGHEDEN: Når du træder ind ad hoveddøren, bliver du mødt af en rummelig fordelingsentré med indbygget skab og mulighed