← Tilbage til on-market
Peter Ipsens Allé 1, 3. 14
2400 København NV · danbolig · danbolig Nordvest-Emdrup
Udbudspris
3.694.000 kr.
59.581 kr/m²
Vores estimat
3.694.000 kr.
59.581 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Comp-engineP10 53.120 · median 58.602 · P90 63.332 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurdering
Top-pick score
44/ 100
D — speculative
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness8/20
Bydel10/15
Market signals13/15
Positive signaler
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·203 dage — sælger kan være motiveret
- ·Best afkast 21% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1973) — lavere standard
- ·Seller CAGR 15.1% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 3 · ! 2 · ✗ 2
✗Beton 1973✗α -0.6%!Comps usikre (8)!Ingen AVM✓Sol 100✓3. sal✓62 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
62 m²
Værelser
3
Byggeår
1973
Udbudspris
3.694.000 kr.
Dage på markedet
203d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 60.996 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.694.000 kr.
59.581 kr./m² · fallback
Investeret
3.718.014 kr.
59.968 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.742.618 kr.
60.365 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 59.581 | 3.694.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 59.581 | 3.694.000 kr. | +0.0 % | listpris-fallback (ingen AVM) |
| Comp-engine · P10 | 53.120 | 3.293.429 kr. | -10.8 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 58.602 | 3.633.353 kr. | -1.6 % | 8 comps samme postnummer, median 372 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 63.332 | 3.926.579 kr. | +6.3 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 13.548 | 840.000 kr. | -77.3 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.3%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast1.3%
Gross rental/år72.924 kr.
Salgspris3.694.000 kr.
Profit (1 års hold)48.910 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.4%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast6.4%
Gross rental/år113.100 kr.
Salgspris3.841.760 kr.
Profit (1 års hold)236.846 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
20.8%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield6.7%
= Total afkast20.8%
Gross rental/år247.672 kr.
Salgspris4.240.712 kr.
Profit (1 års hold)770.370 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.540 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.540 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år438.438 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-65.766 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.
= Net Airbnb/år308.668 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (62) × 12 mdr
= Langtidsleje/år133.920 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)174.096 kr.
− Ejerudgifter/år-60.996 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)72.924 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)113.100 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)247.672 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.694.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.694.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.694.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+22.164 kr.
= Tx-omkostning24.014 kr.
+ Tilbudspris3.694.000 kr.
= Total investeret3.718.014 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.694.000 kr.
− Investeret-3.718.014 kr.
= Spread-24.014 kr.
÷ Investeret÷ 3.718.014 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)59.581 kr.
Mæglerdanbolig Nordvest-Emdrup
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2019-10-15normal
1.380.000 kr.22.258 kr./m²
2012-03-22normal
755.000 kr.12.177 kr./m²
2002-05-26normal
843.417 kr.13.604 kr./m²
1998-05-19normal
382.000 kr.6.161 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 840.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.380.000 kr.2019-10-15 · 7 år siden
Udbudspris implicerer15.1% pa
FMV implicerer15.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lys lejlighed. Stort badeværelse med separat brus. Elevator. Central placering.
Lys lejlighed. Stort badeværelse med separat brus. Elevator. Central placering. Velkommen til Peter Ipsens Allé 1, 3. 14. – en veludnyttet lejlighed der byder på gode lyse rum, som er yderst indbydende, og er perfekt til enkeltpersoner eller par. Ønsker du en nem base tæt på byen med både Nørrebro og Nordvests mange tilbud lige i nærheden, er denne lejlighed et oplagt valg. LEJLIGHEDEN: Når du træder ind ad hoveddøren, bliver du mødt af en rummelig fordelingsentré med indbygget skab og mulighed