← Tilbage til on-market
Andreas Bjørns Gade 2, 4. tv
1428 København K · nybolig · Nybolig City - Christianshavn
Udbudspris
7.995.000 kr.
108.041 kr/m²
Vores estimat
7.341.048 kr.
99.203 kr/m²
Udbudt over estimat
-8.2 %
-653.952 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -8.7 %
Comp-engineP10 78.932 · median 94.401 · P90 103.358 kr/m²8 comps · inden for 1 km
Top-pick score
63/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1901)
- ·Tier-A bydel (indre-by)
- ·35 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -8.7% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -13%✗α -8.7%✓4. sal✓KBH-klassiker 1901✓Sol 100✓74 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 99.203 kr/m² × 74 m² = 7.341.048 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
74 m²
Værelser
3
Byggeår
1901
Udbudspris
7.995.000 kr.
Dage på markedet
35d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 65.868 kr./år
Alpha
-8.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.341.048 kr.
99.203 kr./m² · XGBoost
Investeret
8.044.820 kr.
108.714 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.424.145 kr.
100.326 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 108.041 | 7.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 99.203 | 7.341.048 kr. | -8.2 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 78.932 | 5.840.933 kr. | -26.9 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 94.401 | 6.985.693 kr. | -12.6 % | 8 comps inden for 1 km, median 41 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 103.358 | 7.648.487 kr. | -4.3 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 24.324 | 1.800.000 kr. | -77.5 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-7.1%
α (alpha)-8.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast-7.1%
Gross rental/år129.492 kr.
Salgspris7.341.048 kr.
Profit (1 års hold)-574.280 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-2.4%
α (alpha)-8.7%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast-2.4%
Gross rental/år188.100 kr.
Salgspris7.634.690 kr.
Profit (1 års hold)-222.030 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
11.4%
α (alpha)-8.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.3%
= Total afkast11.4%
Gross rental/år427.736 kr.
Salgspris8.427.523 kr.
Profit (1 års hold)810.439 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR2.253 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR2.253 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år682.425 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-102.364 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-54.845 kr.
= Net Airbnb/år493.604 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (74) × 12 mdr
= Langtidsleje/år195.360 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)253.968 kr.
− Ejerudgifter/år-65.868 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)129.492 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)188.100 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)427.736 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+47.970 kr.
= Tx-omkostning49.820 kr.
+ Tilbudspris7.995.000 kr.
= Total investeret8.044.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV7.341.048 kr.
− Investeret-8.044.820 kr.
= Spread-703.772 kr.
÷ Investeret÷ 8.044.820 kr.
= Alpha-8.7%
Mægler
kr/m² (udbud)108.041 kr.
MæglerNybolig City - Christianshavn
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2019-01-12normal
3.865.000 kr.52.230 kr./m²
2018-10-16normal
3.475.000 kr.46.959 kr./m²
2003-12-15normal
1.850.000 kr.25.000 kr./m²
1996-11-20normal
496.900 kr.6.715 kr./m²
1995-10-31normal
181.631 kr.2.454 kr./m²
1993-10-29normal
181.500 kr.2.453 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.800.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.865.000 kr.2019-01-12 · 7 år siden
Udbudspris implicerer10.9% pa
FMV implicerer9.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.3pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Attraktiv 3-værelses lejlighed på Christianshavn
Velkommen til Andreas Bjørns Gade 2, 4. tv. – en charmerende og veldisponeret 3-værelses lejlighed på en særdeles attraktiv beliggenhed i hjertet af Christianshavn.Lejligheden fremstår i flot stand og byder på en gennemtænkt planløsning, der gør den ideel for både den enlige, parret eller som delelejlighed. Den rummelige spisetue er lejlighedens naturlige samlingspunkt med et skønt lysindfald og direkte udgang til en dejlig altan. Her er der plads til både afslapning og hyggelige stunder. I åben