Udbudspris
6.195.000 kr.
61.950 kr/m²
Vores estimat
6.329.265 kr.
63.293 kr/m²
Udbudt under estimat
+2.2 %
+134.265 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 1.5 %
Comp-engineP10 53.364 · median 59.482 · P90 82.181 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris · comps spreder sig meget bredt · comps ligger langt væk
Top-pick score
65/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet25/25
Data-freshness16/20
Bydel5/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2005)
- ·Seller CAGR 6.0% pa — realistisk
- ·Best afkast 20% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Stærk case✓ 4 · ! 2 · ✗ 0
!Comps usikre (8)!α +1.5%✓4. sal✓Sol 100✓Bygget 2005✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 63.293 kr/m² × 100 m² = 6.329.265 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
100 m²
Værelser
3
Byggeår
2005
Udbudspris
6.195.000 kr.
Dage på markedet
14d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 71.280 kr./år
Alpha
1.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.329.265 kr.
63.293 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.234.020 kr.
62.340 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.421.605 kr.
64.216 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 61.950 | 6.195.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 63.293 | 6.329.265 kr. | +2.2 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 53.364 | 5.336.392 kr. | -13.9 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 59.482 | 5.948.246 kr. | -4.0 % | 8 comps samme postnummer, median 1757 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 82.181 | 8.218.070 kr. | +32.7 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 19.500 | 1.950.000 kr. | -68.5 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
3.7%
α (alpha)1.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast3.7%
Gross rental/år132.720 kr.
Salgspris6.329.265 kr.
Profit (1 års hold)227.965 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.6%
α (alpha)1.5%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.1%
= Total afkast8.6%
Gross rental/år193.920 kr.
Salgspris6.582.436 kr.
Profit (1 års hold)542.336 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
20.4%
α (alpha)1.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.1%
= Total afkast20.4%
Gross rental/år252.634 kr.
Salgspris7.265.996 kr.
Profit (1 års hold)1.284.610 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (100) × 12 mdr
= Langtidsleje/år204.000 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)265.200 kr.
− Ejerudgifter/år-71.280 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)132.720 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)193.920 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)252.634 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.195.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.195.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.195.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+37.170 kr.
= Tx-omkostning39.020 kr.
+ Tilbudspris6.195.000 kr.
= Total investeret6.234.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.329.265 kr.
− Investeret-6.234.020 kr.
= Spread95.245 kr.
÷ Investeret÷ 6.234.020 kr.
= Alpha1.5%
Mægler
kr/m² (udbud)61.950 kr.
MæglerEstate Amager - Amagerbrogade
Typeestate
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2016-06-06normal
3.445.000 kr.34.450 kr./m²
2010-09-09normal
2.260.000 kr.22.600 kr./m²
2006-03-20normal
2.150.000 kr.21.500 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.950.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.445.000 kr.2016-06-06 · 10 år siden
Udbudspris implicerer6.0% pa
FMV implicerer6.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.2pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Øverst beliggende 3-værelses med stor altan og fantastisk udsigt
Velkommen til Digevej 66, 4. th. – en lys og veldisponeret ejerlejlighed på 100 m², hvor den høje placering, de store vinduespartier og ikke mindst den skønne altan med vid udsigt giver boligen noget helt særligt.Allerede når I træder ind i boligens store opholdsrum, mærker I den luftige atmosfære. Her er køkken, spiseplads og stue samlet i ét stort, åbent miljø med masser af plads til både hverdagsliv og gæster. Køkkenet ligger naturligt integreret i rummet, mens de mange vinduer sørger for et