Udbudspris
7.495.000 kr.
78.895 kr/m²
Vores estimat
7.367.352 kr.
77.551 kr/m²
Udbudt over estimat
-1.7 %
-127.648 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -2.3 %
Comp-engineP10 63.004 · median 66.214 · P90 86.264 kr/m²8 comps · inden for 500 m · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris · gennemsnit og median er langt fra hinanden
Top-pick score
74/ 100
B — solid
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2008)
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·31 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- Ingen red flags identificeret
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -2.3%!Comps usikre (8)✓Sol 95✓1. sal✓Bygget 2008✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 77.551 kr/m² × 95 m² = 7.367.352 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
95 m²
Værelser
3
Byggeår
2008
Udbudspris
7.495.000 kr.
Dage på markedet
31d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 55.512 kr./år
Alpha
-2.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.367.352 kr.
77.551 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.541.820 kr.
79.388 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.504.364 kr.
78.993 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 78.895 | 7.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 77.551 | 7.367.352 kr. | -1.7 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 63.004 | 5.985.352 kr. | -20.1 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 66.214 | 6.290.295 kr. | -16.1 % | 8 comps inden for 500 m, median 195 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 86.264 | 8.195.117 kr. | +9.3 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 32.105 | 3.050.000 kr. | -59.3 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.1%
α (alpha)-2.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast0.1%
Gross rental/år183.888 kr.
Salgspris7.367.352 kr.
Profit (1 års hold)9.420 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.1%
α (alpha)-2.3%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.4%
= Total afkast5.1%
Gross rental/år255.708 kr.
Salgspris7.662.046 kr.
Profit (1 års hold)375.934 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
16.6%
α (alpha)-2.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.1%
= Total afkast16.6%
Gross rental/år307.980 kr.
Salgspris8.457.720 kr.
Profit (1 års hold)1.223.880 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (95) × 12 mdr
= Langtidsleje/år239.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)311.220 kr.
− Ejerudgifter/år-55.512 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)183.888 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)255.708 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)307.980 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+44.970 kr.
= Tx-omkostning46.820 kr.
+ Tilbudspris7.495.000 kr.
= Total investeret7.541.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV7.367.352 kr.
− Investeret-7.541.820 kr.
= Spread-174.468 kr.
÷ Investeret÷ 7.541.820 kr.
= Alpha-2.3%
Mægler
kr/m² (udbud)78.895 kr.
Mæglerhome Frederiksberg
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-09-23normal
4.995.000 kr.52.579 kr./m²
2016-09-30normal
3.675.000 kr.38.684 kr./m²
2014-09-29normal
3.280.000 kr.34.526 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 3.050.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.995.000 kr.2021-09-23 · 5 år siden
Udbudspris implicerer8.5% pa
FMV implicerer8.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.4pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Indflytningsklart med sydvendt terrasse og gode fællesfaciliteter
Det er i det grønne, attraktive område Revyhaven, du skal rette blikket mod en indbydende lejlighed, der kommer med mange fordele – en stor, skøn altan mod syd i forlængelse af køkken-alrummet, nogle lyse og stilrene kvadratmeter i en gennemtænkt planløsning samt adgang til elevator, fælles tagterrasse og parkeringsfaciliteter.Lejlighedens 95 kvadratmeter disponerer over to gode, regulære værelser, hvoraf det ene også kan bruges som kontor. Derudover får du et rummeligt badeværelse, der har sepa