iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Rønnegade 10, 3. mf

2100 København Ø · danbolig · danbolig Østerbro & Nordhavn

Åbn pitch-view
Top-pick score
55/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·Fresh handelsdata (2025)
  • ·Tier-A bydel (oesterbro)
  • ·134 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 21% — realistisk
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
  • ·Betonbyggeri-æra (1979) — lavere standard
  • ·Seller CAGR 20.1% pa — aggressiv

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 3 · ! 1 · ✗ 2
✗Beton 1979✗α -0.6%!Ingen AVM✓Sol 76✓3. sal✓55 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Rønnegade 10, 3. mf

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
55 m²
Værelser
3
Byggeår
1979
Udbudspris
4.745.000 kr.
Dage på markedet
134d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 36.024 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.745.000 kr.
86.273 kr./m² · fallback
Investeret
4.775.320 kr.
86.824 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.810.264 kr.
87.459 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
4.745.000 kr.
86.273 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
4.745.000 kr.
86.273 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.000.000 kr.
18.182 kr./m²
-78.9% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.4%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast1.4%
Gross rental/år95.976 kr.
Salgspris4.745.000 kr.
Profit (1 års hold)65.656 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
9.2%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast9.2%
Gross rental/år135.576 kr.
Salgspris5.077.150 kr.
Profit (1 års hold)437.406 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
20.5%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield6.4%
= Total afkast20.5%
Gross rental/år303.745 kr.
Salgspris5.447.260 kr.
Profit (1 års hold)975.685 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.683 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.683 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år479.093 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-71.864 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-37.752 kr.
= Net Airbnb/år339.769 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (55) × 12 mdr
= Langtidsleje/år132.000 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)171.600 kr.
− Ejerudgifter/år-36.024 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)95.976 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)135.576 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)303.745 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.745.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.745.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.745.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+28.470 kr.
= Tx-omkostning30.320 kr.
+ Tilbudspris4.745.000 kr.
= Total investeret4.775.320 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.745.000 kr.
− Investeret-4.775.320 kr.
= Spread-30.320 kr.
÷ Investeret÷ 4.775.320 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)86.273 kr.
Mæglerdanbolig Østerbro & Nordhavn
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2025-12-09normal
3.950.000 kr.71.818 kr./m²
2000-10-07normal
712.120 kr.12.948 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.950.000 kr.2025-12-09 · 1 år siden
Udbudspris implicerer20.1% pa
FMV implicerer20.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Totalrenoveret og indflytningsklar 3-værelses med sildebensparket, altan og elevator

Velkommen til denne gennemrenoverede og indflytningsklare lejlighed, hvor moderne komfort og klassiske detaljer går hånd i hånd. Boligen er oprindeligt en 2-værelses, men er nu omdannet til en veldisponeret 3-værelses lejlighed med en optimal planløsning.Lejligheden fremstår overalt totalrenoveret med smukt sildebensparket, der skaber en elegant og eksklusiv stemning. Hjertet i boligen er det store, lyse køkken-alrum, som indbyder til både hverdag og gæstebud. Køkkenet er udført i stilrene mater