← Tilbage til on-market
Rønnegade 10, 3. mf
2100 København Ø · danbolig · danbolig Østerbro & Nordhavn
Udbudspris
4.650.000 kr.
84.545 kr/m²
Vores estimat
4.650.000 kr.
84.545 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Comp-engineP10 59.214 · median 69.703 · P90 83.070 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurdering
Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals13/15
Positive signaler
- ·Fresh handelsdata (2025)
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·194 dage — sælger kan være motiveret
- ·Best afkast 21% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1979) — lavere standard
- ·Seller CAGR 17.7% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 3 · ! 2 · ✗ 2
✗Beton 1979✗α -0.6%!Comps usikre (8)!Ingen AVM✓Sol 76✓3. sal✓55 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
55 m²
Værelser
3
Byggeår
1979
Udbudspris
4.650.000 kr.
Dage på markedet
194d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 36.024 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.650.000 kr.
84.545 kr./m² · fallback
Investeret
4.679.750 kr.
85.086 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.715.831 kr.
85.742 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 84.545 | 4.650.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 84.545 | 4.650.000 kr. | +0.0 % | listpris-fallback (ingen AVM) |
| Comp-engine · P10 | 59.214 | 3.256.750 kr. | -30.0 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 69.703 | 3.833.641 kr. | -17.6 % | 8 comps samme postnummer, median 869 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 83.070 | 4.568.826 kr. | -1.7 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 18.182 | 1.000.000 kr. | -78.5 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.4%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast1.4%
Gross rental/år95.976 kr.
Salgspris4.650.000 kr.
Profit (1 års hold)66.226 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.3%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast6.3%
Gross rental/år135.576 kr.
Salgspris4.836.000 kr.
Profit (1 års hold)291.826 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
20.7%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield6.5%
= Total afkast20.7%
Gross rental/år303.745 kr.
Salgspris5.338.200 kr.
Profit (1 års hold)962.195 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.683 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.683 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år479.093 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-71.864 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-37.752 kr.
= Net Airbnb/år339.769 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (55) × 12 mdr
= Langtidsleje/år132.000 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)171.600 kr.
− Ejerudgifter/år-36.024 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)95.976 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)135.576 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)303.745 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.650.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.650.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.650.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+27.900 kr.
= Tx-omkostning29.750 kr.
+ Tilbudspris4.650.000 kr.
= Total investeret4.679.750 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.650.000 kr.
− Investeret-4.679.750 kr.
= Spread-29.750 kr.
÷ Investeret÷ 4.679.750 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)84.545 kr.
Mæglerdanbolig Østerbro & Nordhavn
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2025-12-09normal
3.950.000 kr.71.818 kr./m²
2000-10-07normal
712.120 kr.12.948 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.950.000 kr.2025-12-09 · 1 år siden
Udbudspris implicerer17.7% pa
FMV implicerer17.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Totalrenoveret og indflytningsklar 3-værelses med sildebensparket, altan og elevator
Velkommen til denne gennemrenoverede og indflytningsklare lejlighed, hvor moderne komfort og klassiske detaljer går hånd i hånd. Boligen er oprindeligt en 2-værelses, men er nu omdannet til en veldisponeret 3-værelses lejlighed med en optimal planløsning.Lejligheden fremstår overalt totalrenoveret med smukt sildebensparket, der skaber en elegant og eksklusiv stemning. Hjertet i boligen er det store, lyse køkken-alrum, som indbyder til både hverdag og gæstebud. Køkkenet er udført i stilrene mater