Udbudspris
4.295.000 kr.
79.537 kr/m²
Vores estimat
4.007.457 kr.
74.212 kr/m²
Udbudt over estimat
-6.7 %
-287.543 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -7.3 %
Comp-engineP10 45.686 · median 73.112 · P90 78.338 kr/m²8 comps · inden for 250 mcomps spreder sig bredt i pris
Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1936)
- ·Fresh handelsdata (2024)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
Red flags
- ·α -7.3% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 24.0% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -8%✗α -7.3%✓KBH-klassiker 1936✓Sol 95✓2. sal✓54 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 74.212 kr/m² × 54 m² = 4.007.457 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
54 m²
Værelser
2
Byggeår
1936
Udbudspris
4.295.000 kr.
Dage på markedet
8d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 32.388 kr./år
Alpha
-7.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.007.457 kr.
74.212 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.322.620 kr.
80.049 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.065.466 kr.
75.286 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 79.537 | 4.295.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 74.212 | 4.007.457 kr. | -6.7 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 45.686 | 2.467.070 kr. | -42.6 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 73.112 | 3.948.060 kr. | -8.1 % | 8 comps inden for 250 m, median 165 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 78.338 | 4.230.244 kr. | -1.5 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 14.815 | 800.000 kr. | -81.4 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-5.3%
α (alpha)-7.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast-5.3%
Gross rental/år84.252 kr.
Salgspris4.007.457 kr.
Profit (1 års hold)-230.911 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-0.5%
α (alpha)-7.3%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast-0.5%
Gross rental/år119.244 kr.
Salgspris4.167.755 kr.
Profit (1 års hold)-35.621 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
11.7%
α (alpha)-7.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.2%
= Total afkast11.7%
Gross rental/år180.450 kr.
Salgspris4.600.561 kr.
Profit (1 års hold)458.391 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (54) × 12 mdr
= Langtidsleje/år116.640 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)151.632 kr.
− Ejerudgifter/år-32.388 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)84.252 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)119.244 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)180.450 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.295.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+25.770 kr.
= Tx-omkostning27.620 kr.
+ Tilbudspris4.295.000 kr.
= Total investeret4.322.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.007.457 kr.
− Investeret-4.322.620 kr.
= Spread-315.163 kr.
÷ Investeret÷ 4.322.620 kr.
= Alpha-7.3%
Mægler
kr/m² (udbud)79.537 kr.
Mæglerdanbolig Nordvest-Emdrup
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2024-10-07normal
2.795.000 kr.51.759 kr./m²
2010-02-02normal
840.000 kr.15.556 kr./m²
2004-12-09family
715.000 kr.13.241 kr./m²
1997-12-05normal
416.114 kr.7.706 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 800.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.795.000 kr.2024-10-07 · 2 år siden
Udbudspris implicerer24.0% pa
FMV implicerer19.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-4.2pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
To altaner – Delevenlig planløsning – Fantastisk udsigt – Rolig beliggenhed
To altaner – Delevenlig planløsning – Fantastisk udsigt – Rolig beliggenhedVelkommen til Uglevej 17, 2. tv. – en lys og velindrettet 2-værelses lejlighed med to altaner, en delevenlig planløsning og en skøn udsigt til grønne omgivelser. Her får du en bolig med en funktionel indretning, flotte plankegulve og en attraktiv beliggenhed på en rolig stikvej i hjertet af Nordvest.LEJLIGHED:Lejligheden byder velkommen i en fordelingsentré, hvorfra der er adgang til samtlige rum. Her er plads til overtøj