iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Rodosvej 7A, 1. tv

2300 København S · nybolig · Nybolig Amager - Holmbladsgade

Åbn pitch-view
Udbudspris
3.799.500 kr.
70.361 kr/m²
Vores estimat
3.184.155 kr.
58.966 kr/m²
Udbudt over estimat
-16.2 %
-615.345 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -16.7 %
Comp-engineP10 56.441 · median 64.209 · P90 69.741 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
49/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1940)
  • ·32 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -16.7% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -9%✗α -16.7%✓KBH-klassiker 1940✓Sol 90✓1. sal✓54 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 58.966 kr/m² × 54 m² = 3.184.155 kr.
Rodosvej 7A, 1. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
54 m²
Værelser
2
Byggeår
1940
Udbudspris
3.799.500 kr.
Dage på markedet
32d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 34.884 kr./år
Alpha
-16.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.184.155 kr.
58.966 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.824.147 kr.
70.818 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.238.152 kr.
59.966 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris70.3613.799.500 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM58.9663.184.155 kr.-16.2 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1056.4413.047.791 kr.-19.8 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median64.2093.467.304 kr.-8.7 %8 comps inden for 500 m, median 342 m væk · high confidence
Comp-engine · P9069.7413.766.017 kr.-0.9 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering8.148440.000 kr.-88.4 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-14.8%
α (alpha)-16.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast-14.8%
Gross rental/år75.276 kr.
Salgspris3.184.155 kr.
Profit (1 års hold)-564.716 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-9.9%
α (alpha)-16.7%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast-9.9%
Gross rental/år108.324 kr.
Salgspris3.311.521 kr.
Profit (1 års hold)-404.302 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
3.0%
α (alpha)-16.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.9%
= Total afkast3.0%
Gross rental/år188.844 kr.
Salgspris3.655.410 kr.
Profit (1 års hold)20.107 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (54) × 12 mdr
= Langtidsleje/år110.160 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)143.208 kr.
− Ejerudgifter/år-34.884 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)75.276 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)108.324 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)188.844 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris3.799.500 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.799.500 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)3.799.500 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+22.797 kr.
= Tx-omkostning24.647 kr.
+ Tilbudspris3.799.500 kr.
= Total investeret3.824.147 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV3.184.155 kr.
− Investeret-3.824.147 kr.
= Spread-639.992 kr.
÷ Investeret÷ 3.824.147 kr.
= Alpha-16.7%

Mægler

kr/m² (udbud)70.361 kr.
MæglerNybolig Amager - Holmbladsgade
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2014-07-15normal
1.045.000 kr.19.352 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 440.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.045.000 kr.2014-07-15 · 12 år siden
Udbudspris implicerer11.4% pa
FMV implicerer9.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.6pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Flot lysindfald og to altaner

I det populære Grækenlandskvarter har vi nu fornøjelsen af at udbyde denne klassiske toværelses til salg. Den står klar med 54 veldisponerede kvadratmeter, og den er rigtigt pænt vedligeholdt. Som en særlig kvalitet får du ikke bare én, men to hyggelige altaner, der vender mod sydøst og nordvest.Hele lejligheden er holdt i hvidt, og de fine, gyldne plankegulve føjer masser af charme og varme til hjemmet. Stuen er nok det første rum, der løber med opmærksomheden, for lysindfaldet er virkelig skøn