Udbudspris
4.495.000 kr.
73.689 kr/m²
Vores estimat
4.419.910 kr.
72.458 kr/m²
Udbudt over estimat
-1.7 %
-75.090 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -2.3 %
Comp-engineP10 57.826 · median 67.606 · P90 72.253 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
51/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals6/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1932)
- ·Fresh handelsdata (2025)
- ·165 dage — sælger kan være motiveret
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 32.2% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -8%✗α -2.3%✓KBH-klassiker 1932✓Sol 100✓3. sal✓61 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 72.458 kr/m² × 61 m² = 4.419.910 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
61 m²
Værelser
2
Byggeår
1932
Udbudspris
4.495.000 kr.
Dage på markedet
165d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 47.736 kr./år
Alpha
-2.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.419.910 kr.
72.458 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.523.820 kr.
74.161 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.467.956 kr.
73.245 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 73.689 | 4.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 72.458 | 4.419.910 kr. | -1.7 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 57.826 | 3.527.358 kr. | -21.5 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 67.606 | 4.123.947 kr. | -8.3 % | 8 comps inden for 250 m, median 71 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 72.253 | 4.407.429 kr. | -1.9 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 16.393 | 1.000.000 kr. | -77.8 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-0.6%
α (alpha)-2.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-0.6%
Gross rental/år76.704 kr.
Salgspris4.419.910 kr.
Profit (1 års hold)-27.206 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
4.2%
α (alpha)-2.3%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast4.2%
Gross rental/år114.036 kr.
Salgspris4.596.706 kr.
Profit (1 års hold)186.922 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
16.4%
α (alpha)-2.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.9%
= Total afkast16.4%
Gross rental/år175.992 kr.
Salgspris5.074.057 kr.
Profit (1 års hold)726.228 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (61) × 12 mdr
= Langtidsleje/år124.440 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)161.772 kr.
− Ejerudgifter/år-47.736 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)76.704 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)114.036 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)175.992 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+26.970 kr.
= Tx-omkostning28.820 kr.
+ Tilbudspris4.495.000 kr.
= Total investeret4.523.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.419.910 kr.
− Investeret-4.523.820 kr.
= Spread-103.910 kr.
÷ Investeret÷ 4.523.820 kr.
= Alpha-2.3%
Mægler
kr/m² (udbud)73.689 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2025-02-04normal
3.400.000 kr.55.738 kr./m²
2023-10-02normal
2.500.000 kr.40.984 kr./m²
2010-07-14normal
1.195.000 kr.19.590 kr./m²
2009-04-06normal
1.005.000 kr.16.475 kr./m²
1998-07-24normal
507.000 kr.8.311 kr./m²
1994-03-30normal
265.000 kr.4.344 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.400.000 kr.2025-02-04 · 1 år siden
Udbudspris implicerer32.2% pa
FMV implicerer30.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.2pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Pæn, lys og delevenlig 2V’er med sydvendt altan
LejlighedenDet bliver en fornøjelse at tage turen gennem dit kommende hjem, for du skal se nærmere på en toværelses lejlighed, der er både stor, lys, velindrettet og utrolig velholdt – og så har den tilmed selskab af en sydvendt altan til sommerdagene. Her bliver du den nye heldige ejer af 61 delevenlige kvadratmeter med indbygget charme, for lejligheden prydes af både fine fyldningsdøre og lyse plankegulve. Fra entréen ledes du direkte videre mod samtlige rum; heriblandt et rummeligt, stilrent