Udbudspris
4.295.000 kr.
69.274 kr/m²
Vores estimat
3.926.656 kr.
63.333 kr/m²
Udbudt over estimat
-8.6 %
-368.344 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -9.2 %
Comp-engineP10 57.267 · median 62.776 · P90 71.632 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
49/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1932)
- ·Seller CAGR 4.7% pa — realistisk
- ·40 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -9.2% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -9%✗α -9.2%✓4. sal✓KBH-klassiker 1932✓Sol 100✓62 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 63.333 kr/m² × 62 m² = 3.926.656 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
62 m²
Værelser
2
Byggeår
1932
Udbudspris
4.295.000 kr.
Dage på markedet
40d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 45.264 kr./år
Alpha
-9.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.926.656 kr.
63.333 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.322.620 kr.
69.720 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.982.129 kr.
64.228 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 69.274 | 4.295.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 63.333 | 3.926.656 kr. | -8.6 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 57.267 | 3.550.559 kr. | -17.3 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 62.776 | 3.892.119 kr. | -9.4 % | 8 comps inden for 250 m, median 52 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 71.632 | 4.441.187 kr. | +3.4 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 16.935 | 1.050.000 kr. | -75.6 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-7.3%
α (alpha)-9.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast-7.3%
Gross rental/år81.216 kr.
Salgspris3.926.656 kr.
Profit (1 års hold)-314.748 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-2.4%
α (alpha)-9.2%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast-2.4%
Gross rental/år119.160 kr.
Salgspris4.083.722 kr.
Profit (1 års hold)-119.738 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
9.8%
α (alpha)-9.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.1%
= Total afkast9.8%
Gross rental/år178.464 kr.
Salgspris4.507.801 kr.
Profit (1 års hold)363.645 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (62) × 12 mdr
= Langtidsleje/år126.480 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)164.424 kr.
− Ejerudgifter/år-45.264 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)81.216 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)119.160 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)178.464 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.295.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+25.770 kr.
= Tx-omkostning27.620 kr.
+ Tilbudspris4.295.000 kr.
= Total investeret4.322.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.926.656 kr.
− Investeret-4.322.620 kr.
= Spread-395.964 kr.
÷ Investeret÷ 4.322.620 kr.
= Alpha-9.2%
Mægler
kr/m² (udbud)69.274 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2005-10-03normal
1.650.000 kr.26.613 kr./m²
2000-05-31normal
709.210 kr.11.439 kr./m²
1998-03-25normal
451.000 kr.7.274 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.050.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.650.000 kr.2005-10-03 · 21 år siden
Udbudspris implicerer4.7% pa
FMV implicerer4.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.4pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Flot og lys toværelses lejlighed med stor og solrig altan
Lejligheden: Turen går gennem en toværelses lejlighed med dejlige rum på stribe. Du skal se nærmere på 62 m2, der fremstår utrolig velholdte, og lejligheden prydes af et flot lysindfald, der er med til at skabe en rar atmosfære overalt. Der er derudover tale om en klassisk københavnerlejlighed, hvor plankegulve, fyldningsdøre og stuklofter tilfører hjemmet en god portion charme. Her tager en delevenlig planløsning sit udgangspunkt i entréen, som har adgang til samtlige rum. Du finder et nydeligt