iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Dagmarsgade 26, 2. 155

2200 København N · home · home Nørrebro

Åbn pitch-view
Udbudspris
3.799.000 kr.
74.490 kr/m²
Vores estimat
3.799.000 kr.
74.490 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Top-pick score
41/ 100
D — speculative
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness8/20
Bydel10/15
Market signals10/15
Positive signaler
  • ·Seller CAGR 7.1% pa — realistisk
  • ·Tier-B bydel (noerrebro)
  • ·Best afkast 18% — realistisk
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
  • ·Betonbyggeri-æra (1974) — lavere standard

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 3 · ! 1 · ✗ 2
✗Beton 1974✗α -0.6%!Ingen AVM✓Sol 79✓2. sal✓51 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Dagmarsgade 26, 2. 155

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
51 m²
Værelser
2
Byggeår
1974
Udbudspris
3.799.000 kr.
Dage på markedet
23d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 50.976 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.799.000 kr.
74.490 kr./m² · fallback
Investeret
3.823.644 kr.
74.973 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.833.334 kr.
75.163 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris74.4903.799.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM74.4903.799.000 kr.+0.0 %listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering18.431940.000 kr.-75.3 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.9%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.5%
= Total afkast0.9%
Gross rental/år59.184 kr.
Salgspris3.799.000 kr.
Profit (1 års hold)34.540 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.8%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast5.8%
Gross rental/år92.232 kr.
Salgspris3.950.960 kr.
Profit (1 års hold)219.548 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.4%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.2%
= Total afkast18.4%
Gross rental/år161.862 kr.
Salgspris4.361.252 kr.
Profit (1 års hold)699.470 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (51) × 12 mdr
= Langtidsleje/år110.160 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)143.208 kr.
− Ejerudgifter/år-50.976 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)59.184 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)92.232 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)161.862 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris3.799.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.799.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)3.799.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+22.794 kr.
= Tx-omkostning24.644 kr.
+ Tilbudspris3.799.000 kr.
= Total investeret3.823.644 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV3.799.000 kr.
− Investeret-3.823.644 kr.
= Spread-24.644 kr.
÷ Investeret÷ 3.823.644 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)74.490 kr.
Mæglerhome Nørrebro
Typehome

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2014-03-25family
1.350.000 kr.26.471 kr./m²
2000-10-16normal
644.000 kr.12.627 kr./m²
1992-10-14normal
300.000 kr.5.882 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 940.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
644.000 kr.2000-10-16 · 26 år siden
Udbudspris implicerer7.1% pa
FMV implicerer7.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Lys lejlighed med stor altan, køkken/alrum og stort badeværelse

Ikke langt fra bylivet på Nørrebrogade ligger Top-House i mere rolige rammer, og i denne attraktive ejerforening har vi nu fornøjelsen af at udbyde en lejlighed, der er velindrettet og fuld af lys. Dertil kommer både en stor altan og nogle helt særlige fællesfaciliteter.Top-House har hjemme i en klassisk 70’er-ejendom, hvor din lejlighed har en perfekt placering, for dit nye hjem ligger ud mod en stille vej, der ender blindt. Som beboer får du adgang til nogle fantastiske faciliteter, for i fore