Caprivej 1, 2. tv

2300 København S · lokalbolig · LokalBolig Amager ApS

Åbn pitch-view

Udbudspris

4.395.000 kr.

69.762 kr/m²

Vores estimat

4.395.000 kr.

69.762 kr/m²

Udbudt under estimat

+0.0 %

+0 kr. i potentiale

α efter købsomkostninger: -0.6 %

Top-pick score

50/ 100

C — okay

AVM signal0/25

Kvalitet23/25

Data-freshness12/20

Bydel5/15

Market signals10/15

Positive signaler

·Klassisk pre-krigs (byggeår 1932)
·Fresh handelsdata (2023)
·Best afkast 18% — realistisk

Red flags

·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
·Seller CAGR 20.8% pa — aggressiv

Diagnose

OK case (et par advarsler)

✓ 4 · ! 1 · ✗ 1

✗α -0.6%!Ingen AVM✓KBH-klassiker 1932✓Sol 100✓2. sal✓63 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)

Bydel

Amager

kvm

63 m²

Værelser

Byggeår

1932

Udbudspris

4.395.000 kr.

Dage på markedet

Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor

Pris

FMV (kr)· listPris fallbackTilbudspris (kr)· default = udbudspris

Ejerudgifter (kr/år)

EjendomsskatGrundskyldFællesudgiftØvrige

Udlejnings-rates (tom = bydel-default)

ADR (kr/nat)· default ≈ 1.150 kr.Belægning (%)· default 78%Langtidsleje (kr/m²/mdr)· default 170

Markedsudvikling — beta i % (tom = default)

Worst (%)· default 0Base (%)· default 7Best (%)· default 14.8

Total ejerudgift: 39.900 kr./år

Alpha

-0.6%

(FMV − investeret) / investeret

iBuyReal AVM

4.395.000 kr.

69.762 kr./m² · fallback

Investeret

4.423.220 kr.

70.210 kr./m² · tilbudspris + tx

Max bud (BE worst)

4.455.040 kr.

70.715 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kilde	kr/m²	I alt	vs udbud	Grundlag
Udbudspris	69.762	4.395.000 kr.	–	Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM	69.762	4.395.000 kr.	+0.0 %	listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10	–	–	–	lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median	–	–	–	ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90	–	–	–	høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps	–	–	–	henter…
Resight — bred median	–	–	–	henter…
Offentlig vurdering	16.667	1.050.000 kr.	-76.1 %	SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference

Worst case

Langtidsleje, 0% beta

1.4%

α (alpha)-0.6%

β (0% beta)0.0%

cf-yield2.0%

= Total afkast1.4%

Gross rental/år88.620 kr.

Salgspris4.395.000 kr.

Profit (1 års hold)60.400 kr.

Base case

Expat (+30%), 7% beta

6.2%

α (alpha)-0.6%

β (4% beta)4.0%

cf-yield2.9%

= Total afkast6.2%

Gross rental/år127.176 kr.

Salgspris4.570.800 kr.

Profit (1 års hold)274.756 kr.

Best case

Airbnb, 14.8% beta

18.3%

α (alpha)-0.6%

β (14.8% beta)14.8%

cf-yield4.2%

= Total afkast18.3%

Gross rental/år183.828 kr.

Salgspris5.045.460 kr.

Profit (1 års hold)806.068 kr.

MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat

× Room factor (2 vær)× 1.00

× Stand factor (god)× 1.00

= Justeret ADR1.150 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.150 kr./nat

× 365 dage× 365

× Belægning (78%)× 0.78

= Brutto Airbnb/år327.405 kr.

Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99

− Platform 15% af brutto-49.111 kr.

− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.

− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.

= Net Airbnb/år223.728 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr

× kvm (63) × 12 mdr

= Langtidsleje/år128.520 kr.

Expat-model (× 1.30 markup)167.076 kr.

− Ejerudgifter/år-39.900 kr.

Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)88.620 kr.

Base gross rental (expat − ejerudg.)127.176 kr.

Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)183.828 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.395.000 kr.

− Forhandlet rabat0 kr

= Tilbudspris (købspris)4.395.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.395.000 kr.

Tx fast1.850 kr

+ 0,6% af købspris+26.370 kr.

= Tx-omkostning28.220 kr.

+ Tilbudspris4.395.000 kr.

= Total investeret4.423.220 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.395.000 kr.

− Investeret-4.423.220 kr.

= Spread-28.220 kr.

÷ Investeret÷ 4.423.220 kr.

= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)69.762 kr.

MæglerLokalBolig Amager ApS

Typelokalbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked

Registrerede handler (Boligsiden)

2023-04-14normal

2.495.000 kr.39.603 kr./m²

2017-02-27normal

2.013.000 kr.31.952 kr./m²

2004-03-30normal

995.000 kr.15.794 kr./m²

1998-10-29normal

571.000 kr.9.063 kr./m²

1994-09-22other

172.524 kr.2.738 kr./m²

Offentlig vurdering (SKAT): 1.050.000 kr.— typisk forældet, kun reference

Implicit prisudvikling (CAGR)

Sidste handel

2.495.000 kr.2023-04-14 · 3 år siden

Udbudspris implicerer20.8% pa

FMV implicerer20.8% pa

Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Den perfekte lejlighed med stor sydvendt altan

Indbydende 2 værelses lejlighed på Amager Midt på Amager finder du denne indbydende 2-værelses lejlighed, hvor klassisk københavnercharme møder en moderne og veludnyttet indretning. Ejendommen er fra 1932 og står flot med originale plankegulve, et stilrent køkken med nydelige fronter og et pænt badeværelse i rolige nuancer. Spisestuen er boligens naturlige samlingspunkt med god plads til spisebord og adgang til det rummelige soveværelse, hvor den praktiske depotplads i dag er indrettet som konto