← Tilbage til on-market
H.C. Andersens Boulevard 40B, 1. tv
1553 København V · danbolig · danbolig Vesterbro & Carlsberg Byen
Udbudspris
7.995.000 kr.
74.720 kr/m²
Vores estimat
8.579.359 kr.
80.181 kr/m²
Udbudt under estimat
+7.3 %
+584.359 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 6.6 %
Comp-engineP10 73.680 · median 79.344 · P90 97.605 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurderinggennemsnit og median er langt fra hinanden
Top-pick score
74/ 100
B — solid
AVM signal20/25
Kvalitet17/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 6.6% i sweet spot (5-20%)
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1903)
- ·Seller CAGR 5.4% pa — realistisk
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·39 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 25% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Beliggende på støjgade/turist-strøg
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 2 · ✗ 1
✗Støjgade!Comps usikre (8)!107 m² stor✓α +6.6%✓KBH-klassiker 1903✓Sol 73✓1. sal✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 80.181 kr/m² × 107 m² = 8.579.359 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
107 m²
Værelser
3
Byggeår
1903
Udbudspris
7.995.000 kr.
Dage på markedet
39d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 76.944 kr./år
Alpha
6.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.579.359 kr.
80.181 kr./m² · XGBoost
Investeret
8.044.820 kr.
75.185 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.698.752 kr.
81.297 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 74.720 | 7.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 80.181 | 8.579.359 kr. | +7.3 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 73.680 | 7.883.711 kr. | -1.4 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 79.344 | 8.489.859 kr. | +6.2 % | 8 comps inden for 1 km, median 92 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 97.605 | 10.443.694 kr. | +30.6 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 21.495 | 2.300.000 kr. | -71.2 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
8.8%
α (alpha)6.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast8.8%
Gross rental/år173.436 kr.
Salgspris8.579.359 kr.
Profit (1 års hold)707.975 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
13.7%
α (alpha)6.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.1%
= Total afkast13.7%
Gross rental/år248.550 kr.
Salgspris8.922.533 kr.
Profit (1 års hold)1.126.263 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
24.8%
α (alpha)6.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.3%
= Total afkast24.8%
Gross rental/år269.348 kr.
Salgspris9.849.104 kr.
Profit (1 års hold)2.073.632 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.673 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.673 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år488.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-73.277 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.477 kr.
= Net Airbnb/år346.292 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (107) × 12 mdr
= Langtidsleje/år250.380 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)325.494 kr.
− Ejerudgifter/år-76.944 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)173.436 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)248.550 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)269.348 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+47.970 kr.
= Tx-omkostning49.820 kr.
+ Tilbudspris7.995.000 kr.
= Total investeret8.044.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV8.579.359 kr.
− Investeret-8.044.820 kr.
= Spread534.539 kr.
÷ Investeret÷ 8.044.820 kr.
= Alpha6.6%
Mægler
kr/m² (udbud)74.720 kr.
Mæglerdanbolig Vesterbro & Carlsberg Byen
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2006-03-01normal
2.795.000 kr.26.121 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.300.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.795.000 kr.2006-03-01 · 20 år siden
Udbudspris implicerer5.4% pa
FMV implicerer5.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.4pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Sjælden mulighed – 107 veldisponerede m² med stor altan og en attraktiv kvadratmeterpris centralt i København!
Velkommen til H.C. Andersens Boulevard 40B, 1. tv.,1553 København V. Her får du lyse opholdsrum, gode indretningsmuligheder og en bolig, der passer til mange forskellige behov.Du bydes velkommen i en god entré med masser af opbevaringsplads til både sko, overtøj og hverdagens praktiske fornødenheder. Herfra fordeles lejlighedens rum på en funktionel og naturlig måde, hvilket skaber en god sammenhæng mellem boligens forskellige opholdsarealer.Boligens naturlige samlingspunkt er det rummelige køkk