Udbudspris
3.995.000 kr.
70.088 kr/m²
Vores estimat
3.421.976 kr.
60.035 kr/m²
Udbudt over estimat
-14.3 %
-573.024 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -14.9 %
Comp-engineP10 43.529 · median 46.039 · P90 78.578 kr/m²8 comps · same_building · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris · comps spreder sig meget bredt · gennemsnit og median er langt fra hinanden
Top-pick score
58/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1937)
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·55 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -14.9% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 12.5% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗α -14.9%!Comps usikre (8)✓KBH-klassiker 1937✓Sol 92✓1. sal✓57 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 60.035 kr/m² × 57 m² = 3.421.976 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
57 m²
Værelser
2
Byggeår
1937
Udbudspris
3.995.000 kr.
Dage på markedet
55d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 45.360 kr./år
Alpha
-14.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.421.976 kr.
60.035 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.020.820 kr.
70.541 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.477.024 kr.
61.000 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 70.088 | 3.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 60.035 | 3.421.976 kr. | -14.3 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 43.529 | 2.481.127 kr. | -37.9 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 46.039 | 2.624.212 kr. | -34.3 % | 8 comps same_building, median 34 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 78.578 | 4.478.960 kr. | +12.1 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 15.263 | 870.000 kr. | -78.2 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-13.0%
α (alpha)-14.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast-13.0%
Gross rental/år77.760 kr.
Salgspris3.421.976 kr.
Profit (1 års hold)-521.084 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-8.0%
α (alpha)-14.9%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast-8.0%
Gross rental/år114.696 kr.
Salgspris3.558.855 kr.
Profit (1 års hold)-347.269 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
4.1%
α (alpha)-14.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.2%
= Total afkast4.1%
Gross rental/år167.478 kr.
Salgspris3.928.428 kr.
Profit (1 års hold)75.086 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (57) × 12 mdr
= Langtidsleje/år123.120 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)160.056 kr.
− Ejerudgifter/år-45.360 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)77.760 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)114.696 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)167.478 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+23.970 kr.
= Tx-omkostning25.820 kr.
+ Tilbudspris3.995.000 kr.
= Total investeret4.020.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.421.976 kr.
− Investeret-4.020.820 kr.
= Spread-598.844 kr.
÷ Investeret÷ 4.020.820 kr.
= Alpha-14.9%
Mægler
kr/m² (udbud)70.088 kr.
MæglerNybolig Nordvest - Emdrup
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-12-17normal
2.215.000 kr.38.860 kr./m²
2014-07-22normal
1.030.000 kr.18.070 kr./m²
2001-06-05normal
771.300 kr.13.532 kr./m²
1993-10-29auction
121.000 kr.2.123 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 870.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.215.000 kr.2021-12-17 · 5 år siden
Udbudspris implicerer12.5% pa
FMV implicerer9.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-3.4pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Klassisk charme og fleksible rammer i hjertet af Nordvest
I det sprudlende Nordvest udbydes nu denne charmerende toværelses ejerlejlighed, hvor du får det bedste af begge verdener. Her bor du tæt på kvarterets mange caféer, restauranter og kreative miljøer, samtidig med at boligen ligger behageligt tilbagetrukket i rolige omgivelser.Lejlighedens 57 veludnyttede kvadratmeter giver en bolig med mange muligheder. Hvad enten du drømmer om at dele hjemmet med en ven, ønsker en indbydende base som par eller blot sætter pris på lidt ekstra albuerum, får du he