iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Ålandsgade 32, 3. tv

2300 København S · edc · EDC Poul Erik Bech Amagerbro

Åbn pitch-view
Top-pick score
55/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1940)
  • ·95 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -0.6%!Ingen AVM✓KBH-klassiker 1940✓Sol 95✓3. sal✓52 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Ålandsgade 32, 3. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
52 m²
Værelser
2
Byggeår
1940
Udbudspris
3.995.000 kr.
Dage på markedet
95d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 40.188 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.995.000 kr.
76.827 kr./m² · fallback
Investeret
4.020.820 kr.
77.323 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.034.833 kr.
77.593 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
3.995.000 kr.
76.827 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
3.995.000 kr.
76.827 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
950.000 kr.
18.269 kr./m²
-76.2% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.0%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast1.0%
Gross rental/år65.892 kr.
Salgspris3.995.000 kr.
Profit (1 års hold)40.072 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.8%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast8.8%
Gross rental/år97.716 kr.
Salgspris4.274.650 kr.
Profit (1 års hold)351.546 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.7%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.6%
= Total afkast18.7%
Gross rental/år183.540 kr.
Salgspris4.586.260 kr.
Profit (1 års hold)748.980 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (52) × 12 mdr
= Langtidsleje/år106.080 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)137.904 kr.
− Ejerudgifter/år-40.188 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)65.892 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)97.716 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)183.540 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris3.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+23.970 kr.
= Tx-omkostning25.820 kr.
+ Tilbudspris3.995.000 kr.
= Total investeret4.020.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV3.995.000 kr.
− Investeret-4.020.820 kr.
= Spread-25.820 kr.
÷ Investeret÷ 4.020.820 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)76.827 kr.
MæglerEDC Poul Erik Bech Amagerbro
Typeedc

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2019-01-25normal
2.065.000 kr.39.712 kr./m²
2009-01-30family
490.000 kr.9.423 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 950.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.065.000 kr.2019-01-25 · 7 år siden
Udbudspris implicerer9.9% pa
FMV implicerer9.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Bo på Amagerbro med solrig altan

Åbent hus med tilmeldingskrav 19/7 - klik på billede - Stilren og indflytningsklar 2-værelses med altan på attraktiv adresse Vi har nu fornøjelsen af at præsentere jer for denne flotte og velindrettede 2-værelses lejlighed på 52 m² på Ålandsgade. Boligen fremstår indflytningsklar og er ideel til førstegangskøberen, parret eller som forældrekøb. Lejligheden byder på en funktionel entré med god opbevaringsplads og adgang til alle rum. Køkken og badeværelse fremstår pæne og tidssvarende med gode materialevalg og en praktisk indretning – herunder separat bruseniche samt både opvaskemaskine og vaskemaskine i køkkenet. Stuen er lys og indbydende med god plads til både sofa- og spiseafdeling. De mange vinduer sikrer et flot lysindfald, og herfra er der udgang til lejlighedens altan, som giver et skønt uderum i hverdagen. Soveværelset er velindrettet med plads til seng og garderobe. Ejendommen er en veldrevet ejerforening med dørtelefon, depotrum og hyggeligt gårdmiljø. Beliggenheden er særdeles attraktiv på rolig sidegade til Amagerbrogade, med kort afstand til metro, indkøb, caféer og byliv. Samtidig er der nem adgang til både Indre By og Amager Strandpark. En moderne og indbydende lejlighed med altan og en central beliggenhed – klar til nye ejere. Når du køber en bolig gennem EDC, har du mulighed for at få en gratis flytteforsikring. Ønsker du denne, skal du sende en mail med "Ja tak" til flytteforsikring@gjensidige.dk