iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Halsskovgade 4, 1. 103

2100 København Ø · danbolig · danbolig Østerbro & Nordhavn

Åbn pitch-view
Udbudspris
3.995.000 kr.
79.900 kr/m²
Vores estimat
3.995.000 kr.
79.900 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Top-pick score
50/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals10/15
Positive signaler
  • ·Tier-A bydel (oesterbro)
  • ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
  • ·Betonbyggeri-æra (1965) — lavere standard

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 3 · ! 1 · ✗ 2
✗Beton 1965✗α -0.6%!Ingen AVM✓Sol 75✓1. sal✓50 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Halsskovgade 4, 1. 103

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
50 m²
Værelser
2
Byggeår
1965
Udbudspris
3.995.000 kr.
Dage på markedet
3d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 42.468 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.995.000 kr.
79.900 kr./m² · fallback
Investeret
4.020.820 kr.
80.416 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.046.404 kr.
80.928 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris79.9003.995.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM79.9003.995.000 kr.+0.0 %listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering22.0001.100.000 kr.-72.5 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.3%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast1.3%
Gross rental/år77.532 kr.
Salgspris3.995.000 kr.
Profit (1 års hold)51.712 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.2%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast6.2%
Gross rental/år113.532 kr.
Salgspris4.154.800 kr.
Profit (1 års hold)247.512 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.9%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.8%
= Total afkast18.9%
Gross rental/år192.585 kr.
Salgspris4.586.260 kr.
Profit (1 års hold)758.025 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (50) × 12 mdr
= Langtidsleje/år120.000 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)156.000 kr.
− Ejerudgifter/år-42.468 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)77.532 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)113.532 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)192.585 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris3.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+23.970 kr.
= Tx-omkostning25.820 kr.
+ Tilbudspris3.995.000 kr.
= Total investeret4.020.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV3.995.000 kr.
− Investeret-4.020.820 kr.
= Spread-25.820 kr.
÷ Investeret÷ 4.020.820 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)79.900 kr.
Mæglerdanbolig Østerbro & Nordhavn
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2023-12-10family
1.350.000 kr.27.000 kr./m²
2019-10-17normal
1.950.000 kr.39.000 kr./m²
2006-11-20normal
1.699.000 kr.33.980 kr./m²
2002-06-17normal
875.000 kr.17.500 kr./m²
1995-03-04normal
264.089 kr.5.282 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.100.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.950.000 kr.2019-10-17 · 7 år siden
Udbudspris implicerer10.8% pa
FMV implicerer10.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Lys toværelses med elevator og tre fælles tagterrasser

På Halskovgade 4, 1. sal, venter en indbydende toværelses lejlighed med en god planløsning og en attraktiv beliggenhed på Indre Østerbro. De store vinduespartier lukker dagslyset ind og giver hjemmet en lys og behagelig atmosfære. Her får I en bolig, der er nem at indrette og hvor ejendommens elevator gør hverdagen lidt lettere.Køkkenalrummet samler madlavning og ophold i ét rum. Her er plads til at nyde en rolig morgenmad, invitere vennerne på middag eller slappe af efter en dag i byen. Den åbn