Udbudspris
4.995.000 kr.
79.286 kr/m²
Vores estimat
4.995.000 kr.
79.286 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Comp-engineP10 66.799 · median 72.675 · P90 82.465 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
46/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet7/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·Seller CAGR 7.3% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·132 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1972) — lavere standard
- ·Beliggende på støjgade/turist-strøg
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 3 · ! 1 · ✗ 4
✗Beton 1972✗Støjgade✗Comps -8%✗α -0.6%!Ingen AVM✓7. sal✓Sol 97✓63 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
63 m²
Værelser
2
Byggeår
1972
Udbudspris
4.995.000 kr.
Dage på markedet
132d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 63.324 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.995.000 kr.
79.286 kr./m² · fallback
Investeret
5.026.820 kr.
79.791 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.050.722 kr.
80.170 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 79.286 | 4.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 79.286 | 4.995.000 kr. | +0.0 % | listpris-fallback (ingen AVM) |
| Comp-engine · P10 | 66.799 | 4.208.320 kr. | -15.7 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 72.675 | 4.578.538 kr. | -8.3 % | 8 comps inden for 500 m, median 294 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 82.465 | 5.195.306 kr. | +4.0 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 17.460 | 1.100.000 kr. | -78.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.1%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast1.1%
Gross rental/år87.876 kr.
Salgspris4.995.000 kr.
Profit (1 års hold)56.056 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.0%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast6.0%
Gross rental/år133.236 kr.
Salgspris5.194.800 kr.
Profit (1 års hold)301.216 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.6%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.4%
= Total afkast17.6%
Gross rental/år171.729 kr.
Salgspris5.734.260 kr.
Profit (1 års hold)879.169 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (63) × 12 mdr
= Langtidsleje/år151.200 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)196.560 kr.
− Ejerudgifter/år-63.324 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)87.876 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)133.236 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)171.729 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+29.970 kr.
= Tx-omkostning31.820 kr.
+ Tilbudspris4.995.000 kr.
= Total investeret5.026.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.995.000 kr.
− Investeret-5.026.820 kr.
= Spread-31.820 kr.
÷ Investeret÷ 5.026.820 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)79.286 kr.
MæglerNybolig Østerbro - Nordhavn
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2017-02-16normal
2.650.000 kr.42.063 kr./m²
2015-01-14normal
2.030.000 kr.32.222 kr./m²
2013-05-06auction
1.275.000 kr.20.238 kr./m²
1996-04-06normal
439.240 kr.6.972 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.100.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.650.000 kr.2017-02-16 · 9 år siden
Udbudspris implicerer7.3% pa
FMV implicerer7.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lys og luft på 7. etage
Lys 2-værelses lejlighed med altan og central placering på Østerbro Denne ejerlejlighed på 63 kvadratmeter fremstår med et imponerende lysindfald, der strømmer ind gennem de store vinduespartier og skaber en indbydende atmosfære i hele boligen. Lejligheden er velindrettet med en funktionel planløsning, der gør kvadratmeterne yderst anvendelige for både parret eller singlen, der ønsker plads og gode lysforhold. Her får man en bolig, hvor moderne stil går hånd i hånd med en gennemtænkt indretning