iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Malmøgade 7, 5. tv

2100 København Ø · other · Hyllen & Co, København & Frederiksberg

Åbn pitch-view
Udbudspris
13.995.000 kr.
109.336 kr/m²
Vores estimat
13.995.000 kr.
109.336 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Top-pick score
66/ 100
B — solid
AVM signal0/25
Kvalitet23/25
Data-freshness20/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1904)
  • ·Fresh handelsdata (2021)
  • ·Seller CAGR 6.4% pa — realistisk
  • ·Tier-A bydel (oesterbro)
  • ·83 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 3 · ! 1 · ✗ 2
✗α -0.6%✗128 m² for stor!Ingen AVM✓5. sal✓KBH-klassiker 1904✓Sol 100

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Malmøgade 7, 5. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
128 m²
Værelser
3
Byggeår
1904
Udbudspris
13.995.000 kr.
Dage på markedet
83d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 80.820 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
13.995.000 kr.
109.336 kr./m² · fallback
Investeret
14.080.820 kr.
110.006 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
14.134.722 kr.
110.428 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris109.33613.995.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM109.33613.995.000 kr.+0.0 %listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering27.3443.500.000 kr.-75.0 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.0%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast1.0%
Gross rental/år226.380 kr.
Salgspris13.995.000 kr.
Profit (1 års hold)140.560 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.7%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast5.7%
Gross rental/år318.540 kr.
Salgspris14.554.800 kr.
Profit (1 års hold)792.520 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
16.0%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield1.8%
= Total afkast16.0%
Gross rental/år258.949 kr.
Salgspris16.066.260 kr.
Profit (1 års hold)2.244.389 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.683 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.683 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år479.093 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-71.864 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-37.752 kr.
= Net Airbnb/år339.769 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (128) × 12 mdr
= Langtidsleje/år307.200 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)399.360 kr.
− Ejerudgifter/år-80.820 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)226.380 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)318.540 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)258.949 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris13.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)13.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)13.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+83.970 kr.
= Tx-omkostning85.820 kr.
+ Tilbudspris13.995.000 kr.
= Total investeret14.080.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV13.995.000 kr.
− Investeret-14.080.820 kr.
= Spread-85.820 kr.
÷ Investeret÷ 14.080.820 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)109.336 kr.
MæglerHyllen & Co, København & Frederiksberg
Typeother

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2021-03-02normal
10.250.000 kr.80.078 kr./m²
2017-12-22normal
8.500.000 kr.66.406 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 3.500.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
10.250.000 kr.2021-03-02 · 5 år siden
Udbudspris implicerer6.4% pa
FMV implicerer6.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Malmøgade 7, 5. tv. – moderne penthouselejlighed med privat tagterrasse og et helt særligt lys

Boligen er oprindeligt etableret i ejendommens tidligere loftsareal, og det mærkes tydeligt i både indretning og udtryk. Her får man en nyere og mere moderne bolig med gennemtænkte materialevalg, høj komfort og ikke mindst sin egen 16 m² private tagterrasse.Lejligheden byder på et stort og indbydende opholdsrum, hvor køkken og stue danner boligens naturlige samlingspunkt. Det eksklusive Multiform-køkken passer perfekt ind i det stilrene udtryk, mens sildebensparketten tilfører varme og karakter.