Udbudspris
3.195.000 kr.
63.900 kr/m²
Vores estimat
3.195.000 kr.
63.900 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.7 %
Top-pick score
39/ 100
D — speculative
AVM signal0/25
Kvalitet7/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·33 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 20% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1969) — lavere standard
- ·Beliggende på støjgade/turist-strøg
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 3 · ! 1 · ✗ 3
✗Beton 1969✗Støjgade✗α -0.7%!Ingen AVM✓4. sal✓Sol 100✓50 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
50 m²
Værelser
2
Byggeår
1969
Udbudspris
3.195.000 kr.
Dage på markedet
33d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 49.020 kr./år
Alpha
-0.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.195.000 kr.
63.900 kr./m² · fallback
Investeret
3.216.020 kr.
64.320 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.226.769 kr.
64.535 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 63.900 | 3.195.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 63.900 | 3.195.000 kr. | +0.0 % | listpris-fallback (ingen AVM) |
| Comp-engine · P10 | – | – | – | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | – | – | – | ikke hentet for denne adresse |
| Comp-engine · P90 | – | – | – | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 18.000 | 900.000 kr. | -71.8 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.0%
α (alpha)-0.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast1.0%
Gross rental/år52.980 kr.
Salgspris3.195.000 kr.
Profit (1 års hold)31.960 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.9%
α (alpha)-0.7%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast5.9%
Gross rental/år83.580 kr.
Salgspris3.322.800 kr.
Profit (1 års hold)190.360 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.6%
α (alpha)-0.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.4%
= Total afkast19.6%
Gross rental/år174.708 kr.
Salgspris3.667.860 kr.
Profit (1 års hold)626.548 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (50) × 12 mdr
= Langtidsleje/år102.000 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)132.600 kr.
− Ejerudgifter/år-49.020 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)52.980 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)83.580 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)174.708 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.195.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.195.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.195.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+19.170 kr.
= Tx-omkostning21.020 kr.
+ Tilbudspris3.195.000 kr.
= Total investeret3.216.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.195.000 kr.
− Investeret-3.216.020 kr.
= Spread-21.020 kr.
÷ Investeret÷ 3.216.020 kr.
= Alpha-0.7%
Mægler
kr/m² (udbud)63.900 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2024-12-13family
1.700.000 kr.34.000 kr./m²
2018-05-01normal
1.640.000 kr.32.800 kr./m²
2012-04-19normal
810.000 kr.16.200 kr./m²
2003-12-08normal
848.000 kr.16.960 kr./m²
1994-12-13normal
251.771 kr.5.035 kr./m²
1992-09-04normal
275.000 kr.5.500 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 900.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.640.000 kr.2018-05-01 · 8 år siden
Udbudspris implicerer8.7% pa
FMV implicerer8.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Pæn og lys lejlighed øverst oppe
Lejligheden:Velkommen indenfor i rammerne af en dejlig toværelses lejlighed, som fordeler sig over 50 kvadratmeter, der passer perfekt til såvel singlen som den studerende eller det unge par. Lejligheden fremstår pæn og velholdt, og pladsen er udnyttet til fulde. Fra entréen kan du bevæge dig ud på et nydeligt flisebadeværelse med udluftningsvindue, og du kan herefter tage et kig ind på soveværelset, der giver plads til en dobbeltseng. Til slut kommer det skønne opholdsrum, hvor køkkenet ligger