iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Mariendalsvej 10, 1. tv

2000 Frederiksberg · nybolig · Nybolig Frederiksberg - Gammel Kongevej

Åbn pitch-view
Udbudspris
5.495.000 kr.
83.258 kr/m²
Vores estimat
5.495.000 kr.
83.258 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1938)
  • ·Fresh handelsdata (2023)
  • ·Tier-A bydel (frederiksberg)
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
  • ·Seller CAGR 25.2% pa — aggressiv

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -0.6%!Ingen AVM✓KBH-klassiker 1938✓Sol 68✓1. sal✓66 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Mariendalsvej 10, 1. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
66 m²
Værelser
2
Byggeår
1938
Udbudspris
5.495.000 kr.
Dage på markedet
9d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 49.704 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.495.000 kr.
83.258 kr./m² · fallback
Investeret
5.529.820 kr.
83.785 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.576.308 kr.
84.490 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris83.2585.495.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM83.2585.495.000 kr.+0.0 %listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering21.9701.450.000 kr.-73.6 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.5%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast1.5%
Gross rental/år116.616 kr.
Salgspris5.495.000 kr.
Profit (1 års hold)81.796 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.4%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast6.4%
Gross rental/år166.512 kr.
Salgspris5.714.800 kr.
Profit (1 års hold)351.492 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.8%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.7%
= Total afkast17.8%
Gross rental/år202.098 kr.
Salgspris6.308.260 kr.
Profit (1 års hold)980.538 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.250 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.250 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år365.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-54.750 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-27.978 kr.
= Net Airbnb/år251.802 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (66) × 12 mdr
= Langtidsleje/år166.320 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)216.216 kr.
− Ejerudgifter/år-49.704 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)116.616 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)166.512 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)202.098 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.495.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+32.970 kr.
= Tx-omkostning34.820 kr.
+ Tilbudspris5.495.000 kr.
= Total investeret5.529.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.495.000 kr.
− Investeret-5.529.820 kr.
= Spread-34.820 kr.
÷ Investeret÷ 5.529.820 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)83.258 kr.
MæglerNybolig Frederiksberg - Gammel Kongevej
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2023-10-24normal
2.800.000 kr.42.424 kr./m²
2020-03-18normal
2.800.000 kr.42.424 kr./m²
2016-08-16normal
2.495.000 kr.37.803 kr./m²
2015-05-11normal
2.000.000 kr.30.303 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.450.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.800.000 kr.2023-10-24 · 3 år siden
Udbudspris implicerer25.2% pa
FMV implicerer25.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

INDFLYTNINGSKLAR LEJLIGHED MED TO ALTANER

På Mariendalsvej 10, 1. tv. får du en lejlighed, der har dét ekstra, man ikke altid kan sætte fingeren på. Måske er det lyset, der falder ind gennem de store vinduespartier. Måske er det muligheden for at følge solen rundt om boligen. Eller måske er det bare den rare fornemmelse af, at der er tænkt over detaljerne.Lejligheden byder på en skøn stue med et smukt buet karnapparti, der både tilfører charme og et fantastisk lysindfald. Her er god plads til både spisebord og sofaarrangement, og når ve