← Tilbage til on-market
Serbiensgade 5, 4. tv
2300 København S · nybolig · Nybolig Amager - Holmbladsgade
Udbudspris
4.150.000 kr.
78.302 kr/m²
Vores estimat
3.944.627 kr.
74.427 kr/m²
Udbudt over estimat
-4.9 %
-205.373 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -5.6 %
Comp-engineP10 61.673 · median 70.011 · P90 77.645 kr/m²8 comps · inden for 500 m · kræver manuel vurderinggennemsnit og median er langt fra hinanden
Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1916)
- ·Fresh handelsdata (2022)
- ·36 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -5.6% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 13.8% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗α -5.6%!Comps usikre (8)✓4. sal✓KBH-klassiker 1916✓Sol 100✓53 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 74.427 kr/m² × 53 m² = 3.944.627 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
53 m²
Værelser
2
Byggeår
1916
Udbudspris
4.150.000 kr.
Dage på markedet
36d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 36.072 kr./år
Alpha
-5.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.944.627 kr.
74.427 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.176.750 kr.
78.807 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.990.880 kr.
75.300 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 78.302 | 4.150.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 74.427 | 3.944.627 kr. | -4.9 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 61.673 | 3.268.663 kr. | -21.2 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 70.011 | 3.710.594 kr. | -10.6 % | 8 comps inden for 500 m, median 233 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 77.645 | 4.115.188 kr. | -0.8 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 18.868 | 1.000.000 kr. | -75.9 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-3.8%
α (alpha)-5.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-3.8%
Gross rental/år72.048 kr.
Salgspris3.944.627 kr.
Profit (1 års hold)-160.075 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
0.9%
α (alpha)-5.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast0.9%
Gross rental/år104.484 kr.
Salgspris4.102.412 kr.
Profit (1 års hold)30.146 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
13.7%
α (alpha)-5.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.5%
= Total afkast13.7%
Gross rental/år187.656 kr.
Salgspris4.528.432 kr.
Profit (1 års hold)539.338 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (53) × 12 mdr
= Langtidsleje/år108.120 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)140.556 kr.
− Ejerudgifter/år-36.072 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)72.048 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)104.484 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)187.656 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.150.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.150.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.150.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+24.900 kr.
= Tx-omkostning26.750 kr.
+ Tilbudspris4.150.000 kr.
= Total investeret4.176.750 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.944.627 kr.
− Investeret-4.176.750 kr.
= Spread-232.123 kr.
÷ Investeret÷ 4.176.750 kr.
= Alpha-5.6%
Mægler
kr/m² (udbud)78.302 kr.
MæglerNybolig Amager - Holmbladsgade
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2022-03-28normal
2.475.000 kr.46.698 kr./m²
2014-05-07family
772.500 kr.14.575 kr./m²
2014-05-07normal
1.545.000 kr.29.151 kr./m²
2006-01-18normal
1.300.000 kr.24.528 kr./m²
2004-12-14normal
1.150.000 kr.21.698 kr./m²
1998-10-02normal
165.659 kr.3.126 kr./m²
1998-03-10normal
370.300 kr.6.987 kr./m²
1992-10-06normal
205.000 kr.3.868 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.475.000 kr.2022-03-28 · 4 år siden
Udbudspris implicerer13.8% pa
FMV implicerer12.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.4pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lys og totalrenoveret lejlighed tæt Amagerbro
På fjerde sal i en klassisk murstensejendom kan I nu overtage denne gennemrenoverede ejerlejlighed. Her får I en bolig, hvor en funktionel og åben planløsning skaber lyse og indbydende rammer om hverdagen.I bosætter jer på en rolig gade centralt på Amagerbro. Herfra har I gåafstand til både Amager Centret, hverdagens indkøb, caféer, restauranter og lokale forretninger. Metroen ligger blot få minutter væk til fods og forbinder jer nemt med Indre By og lufthavnen, mens I også har kort afstand til