iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Bogtrykkervej 14, 1. th

2400 København NV · danbolig · danbolig Nordvest-Emdrup

Åbn pitch-view
Udbudspris
4.195.000 kr.
72.328 kr/m²
Vores estimat
3.939.170 kr.
67.917 kr/m²
Udbudt over estimat
-6.1 %
-255.830 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -6.7 %
Comp-engineP10 47.380 · median 67.148 · P90 79.048 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
57/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1938)
  • ·Fresh handelsdata (2022)
  • ·Tier-B bydel (noerrebro)
Red flags
  • ·α -6.7% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -7%✗α -6.7%✓KBH-klassiker 1938✓Sol 67✓1. sal✓58 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 67.917 kr/m² × 58 m² = 3.939.170 kr.
Bogtrykkervej 14, 1. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
58 m²
Værelser
2
Byggeår
1938
Udbudspris
4.195.000 kr.
Dage på markedet
29d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 46.644 kr./år
Alpha
-6.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.939.170 kr.
67.917 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.222.020 kr.
72.793 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.992.004 kr.
68.828 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris72.3284.195.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM67.9173.939.170 kr.-6.1 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1047.3802.748.014 kr.-34.5 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median67.1483.894.581 kr.-7.2 %8 comps inden for 250 m, median 17 m væk · high confidence
Comp-engine · P9079.0484.584.788 kr.+9.3 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering16.207940.000 kr.-77.6 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-4.8%
α (alpha)-6.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast-4.8%
Gross rental/år78.636 kr.
Salgspris3.939.170 kr.
Profit (1 års hold)-204.214 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
0.1%
α (alpha)-6.7%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast0.1%
Gross rental/år116.220 kr.
Salgspris4.096.737 kr.
Profit (1 års hold)-9.063 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
12.0%
α (alpha)-6.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.9%
= Total afkast12.0%
Gross rental/år166.194 kr.
Salgspris4.522.167 kr.
Profit (1 års hold)466.341 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (58) × 12 mdr
= Langtidsleje/år125.280 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)162.864 kr.
− Ejerudgifter/år-46.644 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)78.636 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)116.220 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)166.194 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.195.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.195.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.195.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+25.170 kr.
= Tx-omkostning27.020 kr.
+ Tilbudspris4.195.000 kr.
= Total investeret4.222.020 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV3.939.170 kr.
− Investeret-4.222.020 kr.
= Spread-282.850 kr.
÷ Investeret÷ 4.222.020 kr.
= Alpha-6.7%

Mægler

kr/m² (udbud)72.328 kr.
Mæglerdanbolig Nordvest-Emdrup
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2022-02-06normal
2.780.000 kr.47.931 kr./m²
2007-10-23normal
1.225.000 kr.21.121 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 940.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.780.000 kr.2022-02-06 · 4 år siden
Udbudspris implicerer10.8% pa
FMV implicerer9.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.7pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Indbydende 2-værelses med to altaner og flot køkken

Indbydende 2-værelses med to altaner og flot køkkenVelkommen til Bogtrykkervej 14, 1.th. – her får du en lys og velindrettet 2-værelses lejlighed med en rigtig god planløsning, flotte plankegulve og ikke mindst to altaner. Boligen fremstår indbydende og byder på gode opholdsrum, et moderne køkken og et pænt badeværelse.Fra entréen træder du ind i en praktisk fordelingsgang, hvor der er god opbevaringsplads samt vaskesøjle med både vaskemaskine og tørretumbler.Stuen er lejlighedens naturlige saml