Udbudspris
3.395.000 kr.
65.288 kr/m²
Vores estimat
3.487.004 kr.
67.058 kr/m²
Udbudt under estimat
+2.7 %
+92.004 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 2.0 %
Comp-engineP10 57.231 · median 68.095 · P90 70.792 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
64/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1936)
- ·Fresh handelsdata (2024)
- ·32 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 22% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 24.2% pa — aggressiv
Diagnose
Stærk case✓ 6 · ! 1 · ✗ 0
!α +2.0%✓Comps +4%✓4. sal✓KBH-klassiker 1936✓Sol 95✓52 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 67.058 kr/m² × 52 m² = 3.487.004 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
52 m²
Værelser
2
Byggeår
1936
Udbudspris
3.395.000 kr.
Dage på markedet
32d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 37.152 kr./år
Alpha
2.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.487.004 kr.
67.058 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.417.220 kr.
65.716 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.532.885 kr.
67.940 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 65.288 | 3.395.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 67.058 | 3.487.004 kr. | +2.7 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 57.231 | 2.976.030 kr. | -12.3 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 68.095 | 3.540.940 kr. | +4.3 % | 8 comps inden for 250 m, median 188 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 70.792 | 3.681.168 kr. | +8.4 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 17.885 | 930.000 kr. | -72.6 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
4.1%
α (alpha)2.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast4.1%
Gross rental/år68.928 kr.
Salgspris3.487.004 kr.
Profit (1 års hold)138.712 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
9.0%
α (alpha)2.0%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast9.0%
Gross rental/år100.752 kr.
Salgspris3.626.484 kr.
Profit (1 års hold)310.016 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
22.3%
α (alpha)2.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.5%
= Total afkast22.3%
Gross rental/år186.576 kr.
Salgspris4.003.081 kr.
Profit (1 års hold)772.436 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (52) × 12 mdr
= Langtidsleje/år106.080 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)137.904 kr.
− Ejerudgifter/år-37.152 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)68.928 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)100.752 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)186.576 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.395.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.395.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.395.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+20.370 kr.
= Tx-omkostning22.220 kr.
+ Tilbudspris3.395.000 kr.
= Total investeret3.417.220 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.487.004 kr.
− Investeret-3.417.220 kr.
= Spread69.784 kr.
÷ Investeret÷ 3.417.220 kr.
= Alpha2.0%
Mægler
kr/m² (udbud)65.288 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
Lidt optimistiskRegistrerede handler (Boligsiden)
2024-01-20normal
2.200.000 kr.42.308 kr./m²
2020-12-07family
1.040.000 kr.20.000 kr./m²
2014-10-30normal
1.350.000 kr.25.962 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 930.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.200.000 kr.2024-01-20 · 2 år siden
Udbudspris implicerer24.2% pa
FMV implicerer25.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+1.7pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lys og delevenlig 2V’er med to altaner
LejlighedenLige om hjørnet fra Filipsparken står vi klar med nøglerne til din nye lejlighed. Her bliver du den lykkelige ejer af en toværelses på 52 kvadratmeter, som du kan dele med dig selv, en kæreste eller en ven – planløsningen er nemlig delevenlig, og stuen såvel som soveværelset har egen altan, så ingen bliver snydt. Lejligheden er pæn, velholdt og fuld af dagslys, så det bliver en fornøjelse at bevæge sig fra rum til rum. Du starter i entréen, der leder dig videre mod alle øvrige rum: et