Top-pick score
44/ 100
D — speculative
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel5/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1939)
Red flags
- ·α -8.2% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -8.2%✓KBH-klassiker 1939✓Sol 100✓2. sal✓54 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 56.383 kr/m² × 54 m² = 3.044.706 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
54 m²
Værelser
2
Byggeår
1939
Udbudspris
3.295.000 kr.
Dage på markedet
4d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 52.296 kr./år
Alpha
-8.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.044.706 kr.
56.383 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.316.620 kr.
61.419 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.082.227 kr.
57.078 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
3.295.000 kr.
61.019 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
3.044.706 kr.
56.383 kr./m²
-7.6% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
850.000 kr.
15.741 kr./m²
-74.2% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-6.5%
α (alpha)-8.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-6.5%
Gross rental/år57.864 kr.
Salgspris3.044.706 kr.
Profit (1 års hold)-214.050 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
1.5%
α (alpha)-8.2%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast1.5%
Gross rental/år90.912 kr.
Salgspris3.257.835 kr.
Profit (1 års hold)32.127 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
11.8%
α (alpha)-8.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.2%
= Total afkast11.8%
Gross rental/år171.432 kr.
Salgspris3.495.322 kr.
Profit (1 års hold)350.134 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (54) × 12 mdr
= Langtidsleje/år110.160 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)143.208 kr.
− Ejerudgifter/år-52.296 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)57.864 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)90.912 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)171.432 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.295.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+19.770 kr.
= Tx-omkostning21.620 kr.
+ Tilbudspris3.295.000 kr.
= Total investeret3.316.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.044.706 kr.
− Investeret-3.316.620 kr.
= Spread-271.914 kr.
÷ Investeret÷ 3.316.620 kr.
= Alpha-8.2%
Mægler
kr/m² (udbud)61.019 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2014-04-27normal
1.155.000 kr.21.389 kr./m²
2006-11-20normal
1.300.000 kr.24.074 kr./m²
1999-04-28normal
498.000 kr.9.222 kr./m²
1998-06-06normal
374.000 kr.6.926 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 850.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.155.000 kr.2014-04-27 · 12 år siden
Udbudspris implicerer9.1% pa
FMV implicerer8.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.7pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Delevenlig 2V’er med charme, lys og altan
LejlighedenDet kan være singlen såvel som det unge par eller de studerende venner, der falder for denne dejlige lejlighed, som folder sig ud med alt fra en delevenlig planløsning til en masse charme. Der er tale om en toværelses lejlighed på 54 kvadratmeter, der prydes af både plankegulve, fyldningsdøre, stuklofter og en god loftshøjde, mens et skønt lysindfald sætter prikken over i’et. Hjemmet fremstår velholdt, så det bliver nemt at gøre lejligheden til din egen. Du får bl.a. en entré med et s