Udbudspris
2.995.000 kr.
55.463 kr/m²
Vores estimat
3.284.427 kr.
60.823 kr/m²
Udbudt under estimat
+9.7 %
+289.427 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 8.9 %
Comp-engineP10 55.645 · median 56.586 · P90 68.314 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurdering
Top-pick score
71/ 100
B — solid
AVM signal20/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 8.9% i sweet spot (5-20%)
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1939)
- ·64 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 29% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Stærk case✓ 6 · ! 1 · ✗ 0
!Comps usikre (8)✓α +8.9%✓KBH-klassiker 1939✓Sol 100✓2. sal✓54 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 60.823 kr/m² × 54 m² = 3.284.427 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
54 m²
Værelser
2
Byggeår
1939
Udbudspris
2.995.000 kr.
Dage på markedet
64d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 54.432 kr./år
Alpha
8.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.284.427 kr.
60.823 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.014.820 kr.
55.830 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.318.395 kr.
61.452 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 55.463 | 2.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 60.823 | 3.284.427 kr. | +9.7 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 55.645 | 3.004.854 kr. | +0.3 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 56.586 | 3.055.638 kr. | +2.0 % | 8 comps inden for 1 km, median 395 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 68.314 | 3.688.964 kr. | +23.2 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 15.741 | 850.000 kr. | -71.6 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
10.8%
α (alpha)8.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast10.8%
Gross rental/år55.728 kr.
Salgspris3.284.427 kr.
Profit (1 års hold)325.335 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
15.9%
α (alpha)8.9%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast15.9%
Gross rental/år88.776 kr.
Salgspris3.415.804 kr.
Profit (1 års hold)489.760 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
29.4%
α (alpha)8.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.6%
= Total afkast29.4%
Gross rental/år169.296 kr.
Salgspris3.770.522 kr.
Profit (1 års hold)924.998 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (54) × 12 mdr
= Langtidsleje/år110.160 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)143.208 kr.
− Ejerudgifter/år-54.432 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)55.728 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)88.776 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)169.296 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris2.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)2.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)2.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+17.970 kr.
= Tx-omkostning19.820 kr.
+ Tilbudspris2.995.000 kr.
= Total investeret3.014.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.284.427 kr.
− Investeret-3.014.820 kr.
= Spread269.607 kr.
÷ Investeret÷ 3.014.820 kr.
= Alpha8.9%
Mægler
kr/m² (udbud)55.463 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2014-04-27normal
1.155.000 kr.21.389 kr./m²
2006-11-20normal
1.300.000 kr.24.074 kr./m²
1999-04-28normal
498.000 kr.9.222 kr./m²
1998-06-06normal
374.000 kr.6.926 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 850.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.155.000 kr.2014-04-27 · 12 år siden
Udbudspris implicerer8.3% pa
FMV implicerer9.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.8pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Dejlig 2 værelses delevenlig lejlighed med sydvestvendt altan.
LejlighedenHer får du 54 m² velindrettet bolig på 2. og øverste sal, hvor et skønt lysindfald, god loftshøjde og klassiske detaljer som plankegulve, fyldningsdøre og stuklofter skaber en dejlig atmosfære. Planløsningen er delevenlig og passer således både til singlen, parret eller de studerende venner.Fra entréen er der adgang til samtlige rum. Her finder du en lys stue med udgang til den sydvestvendte altan, et stort soveværelse med morgensol, et nyere og rummeligt badeværelse med klinker og se