Udbudspris
5.995.000 kr.
68.908 kr/m²
Vores estimat
5.417.402 kr.
62.269 kr/m²
Udbudt over estimat
-9.6 %
-577.598 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -10.2 %
Comp-engineP10 52.751 · median 60.976 · P90 66.973 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
43/ 100
D — speculative
AVM signal5/25
Kvalitet25/25
Data-freshness0/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2019)
- ·43 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -10.2% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -12%✗α -10.2%✓5. sal✓Sol 95✓Nybyg 2019✓87 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 62.269 kr/m² × 87 m² = 5.417.402 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
87 m²
Værelser
3
Byggeår
2019
Udbudspris
5.995.000 kr.
Dage på markedet
43d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 47.808 kr./år
Alpha
-10.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.417.402 kr.
62.269 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.032.820 kr.
69.343 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.512.151 kr.
63.358 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 68.908 | 5.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 62.269 | 5.417.402 kr. | -9.6 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 52.751 | 4.589.352 kr. | -23.4 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 60.976 | 5.304.924 kr. | -11.5 % | 8 comps inden for 250 m, median 66 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 66.973 | 5.826.632 kr. | -2.8 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 20.690 | 1.800.000 kr. | -70.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-8.1%
α (alpha)-10.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast-8.1%
Gross rental/år129.672 kr.
Salgspris5.417.402 kr.
Profit (1 års hold)-485.746 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-3.2%
α (alpha)-10.2%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast-3.2%
Gross rental/år182.916 kr.
Salgspris5.634.098 kr.
Profit (1 års hold)-215.806 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
10.0%
α (alpha)-10.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.4%
= Total afkast10.0%
Gross rental/år328.703 kr.
Salgspris6.219.177 kr.
Profit (1 års hold)515.061 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.851 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.851 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år527.122 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-79.068 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-41.835 kr.
= Net Airbnb/år376.511 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (87) × 12 mdr
= Langtidsleje/år177.480 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)230.724 kr.
− Ejerudgifter/år-47.808 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)129.672 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)182.916 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)328.703 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+35.970 kr.
= Tx-omkostning37.820 kr.
+ Tilbudspris5.995.000 kr.
= Total investeret6.032.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.417.402 kr.
− Investeret-6.032.820 kr.
= Spread-615.418 kr.
÷ Investeret÷ 6.032.820 kr.
= Alpha-10.2%
Mægler
kr/m² (udbud)68.908 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
Ingen historiske handler registreret for adressen.
Offentlig vurdering (SKAT): 1.800.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lys, komfort og en stor altan i 1. parket til Byparken
LejlighedenPå dag ét kan I rykke ind og pakke flyttekasserne ud, for denne lækre lejlighed står fuldstændig klar til sine nye ejere. Her kan I overtage 87 kvadratmeter, der byder på alt fra en optimal planløsning til moderne komfort, flotte lysindfald og rene linjer i indretningen – og så ligger lejligheden i første parket til Byparken, så livet leves med udsigt over grønne omgivelser. I får to kølige soveværelser mod det svale nord, mens opholdsrummet og det oplagte kontor vender mod solen i sy