iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Borgergade 26, 3. 4

1300 København K · danbolig · danbolig København City & Christianshavn

Åbn pitch-view
Udbudspris
6.495.000 kr.
90.208 kr/m²
Vores estimat
6.495.000 kr.
90.208 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Comp-engineP10 76.528 · median 77.288 · P90 84.187 kr/m²3 comps · same_buildingfew_selected_comps
Top-pick score
50/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals10/15
Positive signaler
  • ·Fresh handelsdata (2025)
  • ·Tier-A bydel (indre-by)
  • ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
  • ·Betonbyggeri-æra (1974) — lavere standard
  • ·Seller CAGR 22.5% pa — aggressiv

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 3 · ! 1 · ✗ 3
✗Beton 1974✗Comps -14%✗α -0.6%!Ingen AVM✓Sol 79✓3. sal✓72 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Borgergade 26, 3. 4

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
72 m²
Værelser
2
Byggeår
1974
Udbudspris
6.495.000 kr.
Dage på markedet
24d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 48.876 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.495.000 kr.
90.208 kr./m² · fallback
Investeret
6.535.820 kr.
90.775 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.594.785 kr.
91.594 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris90.2086.495.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM90.2086.495.000 kr.+0.0 %listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P1076.5285.510.040 kr.-15.2 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median77.2885.564.717 kr.-14.3 %3 comps same_building, median 0 m væk · high confidence
Comp-engine · P9084.1876.061.435 kr.-6.7 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering24.3061.750.000 kr.-73.1 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.5%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast1.5%
Gross rental/år141.204 kr.
Salgspris6.495.000 kr.
Profit (1 års hold)100.384 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.4%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast6.4%
Gross rental/år198.228 kr.
Salgspris6.754.800 kr.
Profit (1 års hold)417.208 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.7%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.5%
= Total afkast18.7%
Gross rental/år295.570 kr.
Salgspris7.456.260 kr.
Profit (1 års hold)1.216.010 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.609 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.609 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år487.447 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-73.117 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.272 kr.
= Net Airbnb/år344.446 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (72) × 12 mdr
= Langtidsleje/år190.080 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)247.104 kr.
− Ejerudgifter/år-48.876 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)141.204 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)198.228 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)295.570 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+38.970 kr.
= Tx-omkostning40.820 kr.
+ Tilbudspris6.495.000 kr.
= Total investeret6.535.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.495.000 kr.
− Investeret-6.535.820 kr.
= Spread-40.820 kr.
÷ Investeret÷ 6.535.820 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)90.208 kr.
Mæglerdanbolig København City & Christianshavn
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2025-09-17normal
5.300.000 kr.73.611 kr./m²
2020-12-14normal
3.700.000 kr.51.389 kr./m²
2020-05-14normal
3.000.000 kr.41.667 kr./m²
1999-02-09normal
826.000 kr.11.472 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.750.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.300.000 kr.2025-09-17 · 1 år siden
Udbudspris implicerer22.5% pa
FMV implicerer22.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Vestvendt altan, elevator og tagterrasse - en sjælden kombination i København K

Vestvendt altan, elevator og tagterrasse - en sjælden kombination i København KPå attraktive Borgergade, midt i hjertet af København K, finder du denne særdeles velindrettede og flot istandsatte lejlighed, hvor både den private vestvendte altan, elevatoren og den fælles tagterrasse er med til at gøre hverdagen lidt mere bekvem. Her får du en indflytningsklar bolig med en rigtig god planløsning og mulighed for at tilpasse indretningen efter dine behov.Lejligheden fremstår i virkelig flot stand me