iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Trommesalen 3, 3. th

1614 København V · other · Bjørn & Byskov København & Frederiksberg

Åbn pitch-view
Udbudspris
9.695.000 kr.
99.948 kr/m²
Vores estimat
9.695.000 kr.
99.948 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Top-pick score
45/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet20/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·Ældre charme (byggeår 1883)
  • ·Fresh handelsdata (2023)
  • ·Tier-B bydel (vesterbro)
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
  • ·Seller CAGR 19.7% pa — aggressiv

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 3 · ! 1 · ✗ 1
✗α -0.6%!Ingen AVM✓Sol 90✓Klassisk 1883✓3. sal

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Trommesalen 3, 3. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
97 m²
Værelser
3
Byggeår
1883
Udbudspris
9.695.000 kr.
Dage på markedet
16d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 70.200 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
9.695.000 kr.
99.948 kr./m² · fallback
Investeret
9.755.020 kr.
100.567 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
9.791.183 kr.
100.940 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris99.9489.695.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM99.9489.695.000 kr.+0.0 %listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering22.1652.150.000 kr.-77.8 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.0%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast1.0%
Gross rental/år156.780 kr.
Salgspris9.695.000 kr.
Profit (1 års hold)96.760 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.7%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast5.7%
Gross rental/år224.874 kr.
Salgspris10.082.800 kr.
Profit (1 års hold)552.654 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.0%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.8%
= Total afkast17.0%
Gross rental/år276.092 kr.
Salgspris11.129.860 kr.
Profit (1 års hold)1.650.932 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.673 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.673 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år488.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-73.277 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.477 kr.
= Net Airbnb/år346.292 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (97) × 12 mdr
= Langtidsleje/år226.980 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)295.074 kr.
− Ejerudgifter/år-70.200 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)156.780 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)224.874 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)276.092 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris9.695.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)9.695.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)9.695.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+58.170 kr.
= Tx-omkostning60.020 kr.
+ Tilbudspris9.695.000 kr.
= Total investeret9.755.020 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV9.695.000 kr.
− Investeret-9.755.020 kr.
= Spread-60.020 kr.
÷ Investeret÷ 9.755.020 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)99.948 kr.
MæglerBjørn & Byskov København & Frederiksberg
Typeother

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2023-02-03normal
5.650.000 kr.58.247 kr./m²
2021-08-30normal
2.847.500 kr.29.356 kr./m²
2018-06-12normal
5.100.000 kr.52.577 kr./m²
2014-05-13normal
3.995.000 kr.41.186 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.150.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.650.000 kr.2023-02-03 · 3 år siden
Udbudspris implicerer19.7% pa
FMV implicerer19.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Som blommen i et æg

Som blommen i et ægLige midt i Københavns inderste hjertekammer ligger en lejlighed, der forener to umiddelbare modsætninger: storbyens flimrende liv og en næsten overraskende ro. Ejendommen blev opført i 1883 og husede i mange år erhverv, inden ejendommen i 2015 blev gennemgribende renoveret og omdannet til boliger. Bag den klassiske facade gemmer sig derfor et moderne hjem med lydisolerende vinduer, gulvvarme i badet og ventilation i alle rum – og med en fin balance mellem det funktionelle og