iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Overgaden Neden Vandet 5B, 3. tv

1414 København K · nybolig · Nybolig City - Christianshavn

Åbn pitch-view
Udbudspris
10.995.000 kr.
108.861 kr/m²
Vores estimat
9.862.301 kr.
97.647 kr/m²
Udbudt over estimat
-10.3 %
-1.132.699 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -10.9 %
Comp-engineP10 70.121 · median 86.953 · P90 92.107 kr/m²8 comps · inden for 1 km
Top-pick score
48/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Fresh handelsdata (2022)
  • ·Tier-A bydel (indre-by)
Red flags
  • ·α -10.9% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Seller CAGR 12.8% pa — aggressiv

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 4 · ! 1 · ✗ 2
✗Comps -20%✗α -10.9%!101 m² stor✓Sol 100✓3. sal✓Bygget 1995✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 97.647 kr/m² × 101 m² = 9.862.301 kr.
Overgaden Neden Vandet 5B, 3. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
101 m²
Værelser
3
Byggeår
1995
Udbudspris
10.995.000 kr.
Dage på markedet
22d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 77.880 kr./år
Alpha
-10.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
9.862.301 kr.
97.647 kr./m² · XGBoost
Investeret
11.062.820 kr.
109.533 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
9.989.275 kr.
98.904 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris108.86110.995.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM97.6479.862.301 kr.-10.3 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1070.1217.082.189 kr.-35.6 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median86.9538.782.244 kr.-20.1 %8 comps inden for 1 km, median 85 m væk · high confidence
Comp-engine · P9092.1079.302.793 kr.-15.4 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering12.3761.250.000 kr.-88.6 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-9.1%
α (alpha)-10.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-9.1%
Gross rental/år188.760 kr.
Salgspris9.862.301 kr.
Profit (1 års hold)-1.011.759 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-4.4%
α (alpha)-10.9%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast-4.4%
Gross rental/år268.752 kr.
Salgspris10.256.793 kr.
Profit (1 års hold)-537.275 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
7.7%
α (alpha)-10.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.8%
= Total afkast7.7%
Gross rental/år415.724 kr.
Salgspris11.321.922 kr.
Profit (1 års hold)674.826 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR2.253 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR2.253 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år682.425 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-102.364 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-54.845 kr.
= Net Airbnb/år493.604 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (101) × 12 mdr
= Langtidsleje/år266.640 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)346.632 kr.
− Ejerudgifter/år-77.880 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)188.760 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)268.752 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)415.724 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris10.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)10.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)10.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+65.970 kr.
= Tx-omkostning67.820 kr.
+ Tilbudspris10.995.000 kr.
= Total investeret11.062.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV9.862.301 kr.
− Investeret-11.062.820 kr.
= Spread-1.200.519 kr.
÷ Investeret÷ 11.062.820 kr.
= Alpha-10.9%

Mægler

kr/m² (udbud)108.861 kr.
MæglerNybolig City - Christianshavn
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2022-01-04normal
6.795.000 kr.67.277 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.250.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
6.795.000 kr.2022-01-04 · 4 år siden
Udbudspris implicerer12.8% pa
FMV implicerer9.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-3.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Unik lejlighed med udsigt til Christianshavns Kanal

Denne skønne og særlige ejerlejlighed er attraktivt placeret på Christianshavn med et smukt og stemningsfuldt kig til Christianshavns Kanal, områdets historiske byhuse og karakteristiske tage. Boligens høje placering i ejendommen sikrer et sublimt lysindfald gennem de store vinduespartier og skaber samtidig en følelse af ro, luft og privatliv – midt i hjertet af København. Ejendommen har desuden elevator, som gør hverdagen ekstra komfortabel.Lejligheden fremstår lys, moderne og gennemført med sa