iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Nordre Fasanvej 60, 4. 42

2000 Frederiksberg · other · DK Boligsalg ApS

Åbn pitch-view
Udbudspris
4.995.000 kr.
80.565 kr/m²
Vores estimat
4.995.000 kr.
80.565 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Comp-engineP10 59.343 · median 75.471 · P90 83.345 kr/m²8 comps · same_building
Top-pick score
50/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals10/15
Positive signaler
  • ·Fresh handelsdata (2025)
  • ·Tier-A bydel (frederiksberg)
  • ·Best afkast 18% — realistisk
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
  • ·Betonbyggeri-æra (1974) — lavere standard
  • ·Seller CAGR 39.7% pa — aggressiv

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 3 · ! 1 · ✗ 3
✗Beton 1974✗Comps -6%✗α -0.6%!Ingen AVM✓4. sal✓Sol 100✓62 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Nordre Fasanvej 60, 4. 42

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
62 m²
Værelser
2
Byggeår
1974
Udbudspris
4.995.000 kr.
Dage på markedet
27d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 42.684 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.995.000 kr.
80.565 kr./m² · fallback
Investeret
5.026.820 kr.
81.078 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.076.249 kr.
81.875 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris80.5654.995.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM80.5654.995.000 kr.+0.0 %listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P1059.3433.679.239 kr.-26.3 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median75.4714.679.217 kr.-6.3 %8 comps same_building, median 9 m væk · high confidence
Comp-engine · P9083.3455.167.416 kr.+3.5 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering22.5811.400.000 kr.-72.0 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.6%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast1.6%
Gross rental/år113.556 kr.
Salgspris4.995.000 kr.
Profit (1 års hold)81.736 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.6%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.2%
= Total afkast6.6%
Gross rental/år160.428 kr.
Salgspris5.194.800 kr.
Profit (1 års hold)328.408 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.3%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.2%
= Total afkast18.3%
Gross rental/år209.118 kr.
Salgspris5.734.260 kr.
Profit (1 års hold)916.558 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.250 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.250 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år365.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-54.750 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-27.978 kr.
= Net Airbnb/år251.802 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (62) × 12 mdr
= Langtidsleje/år156.240 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)203.112 kr.
− Ejerudgifter/år-42.684 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)113.556 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)160.428 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)209.118 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+29.970 kr.
= Tx-omkostning31.820 kr.
+ Tilbudspris4.995.000 kr.
= Total investeret5.026.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.995.000 kr.
− Investeret-5.026.820 kr.
= Spread-31.820 kr.
÷ Investeret÷ 5.026.820 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)80.565 kr.
MæglerDK Boligsalg ApS
Typeother

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2025-05-15normal
3.575.000 kr.57.661 kr./m²
1998-06-18normal
740.000 kr.11.935 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.400.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.575.000 kr.2025-05-15 · 1 år siden
Udbudspris implicerer39.7% pa
FMV implicerer39.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Totalistandsat 2-værelses lejlighed med fri udsigt og attraktiv beliggenhed på Frederiksberg

62 m² med en stor og skøn vestvendt altan, moderne køkken, nyt badeværelse og en velfungerende planløsning i det populære Svømmehalskvarteret På Nordre Fasanvej 60, 4. sal, finder du denne flotte og gennemgribende istandsatte 2-værelses lejlighed på 60 m². Her får du en indflytningsklar bolig, hvor moderne komfort, klassiske gulve og en attraktiv beliggenhed går op i en højere enhed. Lejligheden er netop blevet totalistandsat og fremstår lys, velholdt og indbydende med nymalede vægge og lofter samt smukt ny slebet fletparketgulv, der tilfører boligen et klassisk og elegant præg. Kombinationen af de lyse overflader og de flotte gulve skaber en behagelig atmosfære og giver et indbydende udgangspunkt for din personlige indretning. En af lejlighedens væsentlige kvaliteter er den gode og funktionelle planløsning. Med adgang til samtlige rum fra fordelingsarealet får du en velindrettet bolig, hvor rummene er adskilt på en praktisk måde. Det giver en god udnyttelse af de 60 m² og gør lejligheden velegnet til både singlen og parret, der ønsker en overskuelig bolig med separate opholds- og sovefaciliteter. Nyt køkken og flot, moderne badeværelseKøkkenet er helt nyt og fra IKEA. Det fremstår moderne og stilrent og passer naturligt ind i lejlighedens nyistandsatte rammer. Her får du et funktionelt køkken, der danner en god ramme om hverdagens madlavning. Badeværelset er ligeledes helt nyt og udført med flotte fliser i lyse farver, som giver rummet et rent og tidløst udtryk. Det væghængte toilet fuldender den moderne indretning og bidrager til et let og elegant helhedsindtryk. Med nyt køkken, nyt badeværelse, nymalede overflader og nyslebne gulve er der lagt vægt på at skabe en bolig, hvor de væsentlige istandsættelser allerede er på plads. Du kan derfor flytte ind og indrette dig uden først at skulle planlægge større renoveringsarbejder. Flot og fri udsigt fra 4. salLejligheden har endnu en særlig kvalitet i form af den flotte og frie udsigt over Frederiksberg Hospitals område. Fra 4. sal får du et dejligt kig over de omkringliggende omgivelser og en fornemmelse af luft og åbenhed, som er et attraktivt supplement til den centrale beliggenhed. Den frie udsigt bidrager til boligens særpræg og giver en fin kontrast til det pulserende byliv, der venter lige uden for døren. Bo midt i attraktive SvømmehalskvarteretBeliggenheden på Nordre Fasanvej placerer dig i det populære Svømmehalskvarter på Frederiksberg, et område, der er kendt for sin hyggelige atmosfære, sit levende nærmiljø og de mange praktiske tilbud i hverdagen. Her bor du tæt på dagligvarebutikker, caféer, spisesteder og specialforretninger, ligesom området omkring Godthåbsvej og Falkoner Allé byder på et godt udvalg af butikker og byliv. Frederiksberg Svømmehal og de øvrige fritidsmuligheder i kvarteret giver desuden gode muligheder for at kombinere hverdagen med motion og rekreation. Med metro i nærheden er det nemt at komme rundt i København, hvad enten turen går til arbejde, studie, Indre By eller en af hovedstadens mange kulturelle oplevelser. Beliggenheden er således ideel for dig, der ønsker at bo centralt med gode transportforbindelser og nem adgang til byens mange tilbud. Svømmehalskvarteret forener på fin vis den klassiske Frederiksberg-stemning med en moderne og bekvem hverdag, hvor du har det meste inden for overskuelig rækkevidde. En indflytningsklar bolig med mange kvaliteterHer får du en flot, nyistandsat 2-værelses lejlighed på 60 m² med en god og funktionel planløsning, nyt IKEA-køkken, nyt flisebadeværelse, smukke fletparketgulve og en skøn, fri udsigt fra 4. sal. Alt sammen kombineret med en attraktiv beliggenhed i Svømmehalskvarteret, tæt på metro, indkøb, caféer og Frederiksbergs mange tilbud. En oplagt mulighed for dig, der ønsker en moderne og indflytningsklar lejlighed med en god udnyttelse af kvadratmeterne – midt i et af Frederiksbergs populære kvarterer.