Silkegade 17, 1. th
1113 København K · realmaeglerne · RealMæglerne City & Christianshavn ApS
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 6.9% i sweet spot (5-20%)
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1902)
- ·Fresh handelsdata (2024)
- ·Seller CAGR 7.9% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (indre-by)
- ·Best afkast 26% — realistisk
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
Handling
Review
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 84.777 | 9.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 91.196 | 10.213.985 kr. | +7.6 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 76.198 | 8.534.190 kr. | -10.1 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 87.088 | 9.753.852 kr. | +2.7 % | 8 comps inden for 1 km, median 809 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 95.446 | 10.689.932 kr. | +12.6 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 24.554 | 2.750.000 kr. | -71.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
② Airbnb cashflow (best case)
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
④ Købspris (on-market)
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
⑥ Alpha-beregning
Mægler
Tidligere handler & prisudvikling
AVM overshooterTommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Mæglerbeskrivelse
EKSKLUSIVT RENOVERET LEJLIGHED MED HISTORISK CHARME I HJERTET AF INDRE BY
Silkegade er en af Københavns ældste og mest charmerende gader med en historie, der strækker sig tilbage til 1600-tallet. Den lille, stemningsfulde gade forbinder Pilestræde og Købmagergade og gemmer på historiske ejendomme og fortællinger fra det gamle København. Bag facaderne i Silkegade 17 finder man en helt særlig lejlighed, hvor ro, eksklusivitet og historisk charme går hånd i hånd. Her er man trukket væk fra gadens liv og trafik, midt i Indre By. Lejlighedens 112 m² er gennemrenoveret af Copenhagen Furnishing med kompromisløst fokus på kvalitet, æstetik og respekt for ejendommens historie. Allerede ved den massive dobbeltdør i egetræ fornemmer man det eksklusive udtryk, der går igen i hele boligen. Fra køkken og badeværelse til master bedroom, gæsteværelse og garderobe er materialer, møbler og armaturer nøje udvalgt med sans for selv den mindste detalje. Som en ekstra kvalitet har ejendommen en stor fælles tagterrasse, hvor sommerens lange dage og lune aftener kan nydes over byens tage. Med adresse i Silkegade ligger hele København for fødderne. Her er kort gåafstand til kanalerne, byens restauranter, caféer, museer, teatre og ballet – alt det bedste, Indre By har at byde på.