iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Silkegade 17, 1. th

1113 København K · danbolig · danbolig København City & Christianshavn

Åbn pitch-view
Udbudspris
9.795.000 kr.
87.455 kr/m²
Vores estimat
10.365.794 kr.
92.552 kr/m²
Udbudt under estimat
+5.8 %
+570.794 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 5.2 %
Comp-engineP10 76.198 · median 87.088 · P90 95.446 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurdering
Top-pick score
89/ 100
A — institutional grade
AVM signal20/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·α 5.2% i sweet spot (5-20%)
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1902)
  • ·Fresh handelsdata (2024)
  • ·Tier-A bydel (indre-by)
  • ·147 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 24% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗112 m² for stor!Comps usikre (8)✓α +5.2%✓KBH-klassiker 1902✓Sol 95✓1. sal✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 92.552 kr/m² × 112 m² = 10.365.794 kr.
Silkegade 17, 1. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
112 m²
Værelser
3
Byggeår
1902
Udbudspris
9.795.000 kr.
Dage på markedet
147d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 80.964 kr./år
Alpha
5.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
10.365.794 kr.
92.552 kr./m² · XGBoost
Investeret
9.855.620 kr.
87.997 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
10.515.567 kr.
93.889 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris87.4559.795.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM92.55210.365.794 kr.+5.8 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1076.1988.534.190 kr.-12.9 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median87.0889.753.852 kr.-0.4 %8 comps inden for 1 km, median 809 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P9095.44610.689.932 kr.+9.1 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering24.5542.750.000 kr.-71.9 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
7.4%
α (alpha)5.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast7.4%
Gross rental/år214.716 kr.
Salgspris10.365.794 kr.
Profit (1 års hold)724.890 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
12.3%
α (alpha)5.2%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.1%
= Total afkast12.3%
Gross rental/år303.420 kr.
Salgspris10.780.426 kr.
Profit (1 års hold)1.228.226 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
24.2%
α (alpha)5.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.2%
= Total afkast24.2%
Gross rental/år412.640 kr.
Salgspris11.899.932 kr.
Profit (1 års hold)2.456.952 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR2.253 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR2.253 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år682.425 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-102.364 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-54.845 kr.
= Net Airbnb/år493.604 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (112) × 12 mdr
= Langtidsleje/år295.680 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)384.384 kr.
− Ejerudgifter/år-80.964 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)214.716 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)303.420 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)412.640 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris9.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)9.795.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)9.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+58.770 kr.
= Tx-omkostning60.620 kr.
+ Tilbudspris9.795.000 kr.
= Total investeret9.855.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV10.365.794 kr.
− Investeret-9.855.620 kr.
= Spread510.174 kr.
÷ Investeret÷ 9.855.620 kr.
= Alpha5.2%

Mægler

kr/m² (udbud)87.455 kr.
Mæglerdanbolig København City & Christianshavn
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

Lidt optimistisk
Registrerede handler (Boligsiden)
2024-04-30normal
8.150.000 kr.72.768 kr./m²
2020-01-23normal
5.650.000 kr.50.446 kr./m²
2004-08-29normal
2.336.298 kr.20.860 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.750.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
8.150.000 kr.2024-04-30 · 2 år siden
Udbudspris implicerer9.6% pa
FMV implicerer12.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+3.1pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Indflytningsklar lejlighed i rolig baggård med fælles tagterrasse

Indflytningsklar lejlighed i rolig baggård med fælles tagterrassePå Silkegade 17, 1. th. finder du en flot istandsat lejlighed, roligt beliggende i en lukket baggård - midt i byen, men helt tilbagetrukket fra støj.Lejligheden er veldisponeret med to gode værelser og et stort, åbent køkken/alrum med plads til både spiseafdeling og ophold. De store vinduespartier giver et behageligt lysindfald og en rolig atmosfære.Boligen fremstår gennemført og indflytningsklar med en stilren finish og gode mater