iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Silkegade 17, 1. th

1113 København K · danbolig · danbolig København City & Christianshavn

Åbn pitch-view
Top-pick score
69/ 100
B — solid
AVM signal0/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1902)
  • ·Fresh handelsdata (2024)
  • ·Tier-A bydel (indre-by)
  • ·87 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 18% — realistisk
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 3 · ! 1 · ✗ 2
✗α -0.6%✗112 m² for stor!Ingen AVM✓KBH-klassiker 1902✓Sol 95✓1. sal

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Silkegade 17, 1. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
112 m²
Værelser
3
Byggeår
1902
Udbudspris
9.795.000 kr.
Dage på markedet
87d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 80.964 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
9.795.000 kr.
87.455 kr./m² · fallback
Investeret
9.855.620 kr.
87.997 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
9.948.177 kr.
88.823 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
9.795.000 kr.
87.455 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
9.795.000 kr.
87.455 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
2.750.000 kr.
24.554 kr./m²
-71.9% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.6%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast1.6%
Gross rental/år214.716 kr.
Salgspris9.795.000 kr.
Profit (1 års hold)154.096 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
9.5%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.1%
= Total afkast9.5%
Gross rental/år303.420 kr.
Salgspris10.480.650 kr.
Profit (1 års hold)928.450 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.4%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.2%
= Total afkast18.4%
Gross rental/år412.640 kr.
Salgspris11.244.660 kr.
Profit (1 års hold)1.801.680 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR2.253 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR2.253 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år682.425 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-102.364 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-54.845 kr.
= Net Airbnb/år493.604 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (112) × 12 mdr
= Langtidsleje/år295.680 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)384.384 kr.
− Ejerudgifter/år-80.964 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)214.716 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)303.420 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)412.640 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris9.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)9.795.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)9.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+58.770 kr.
= Tx-omkostning60.620 kr.
+ Tilbudspris9.795.000 kr.
= Total investeret9.855.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV9.795.000 kr.
− Investeret-9.855.620 kr.
= Spread-60.620 kr.
÷ Investeret÷ 9.855.620 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)87.455 kr.
Mæglerdanbolig København City & Christianshavn
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2024-04-30normal
8.150.000 kr.72.768 kr./m²
2020-01-23normal
5.650.000 kr.50.446 kr./m²
2004-08-29normal
2.336.298 kr.20.860 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.750.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
8.150.000 kr.2024-04-30 · 2 år siden
Udbudspris implicerer9.6% pa
FMV implicerer9.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Indflytningsklar lejlighed i rolig baggård med fælles tagterrasse

Indflytningsklar lejlighed i rolig baggård med fælles tagterrassePå Silkegade 17, 1. th. finder du en flot istandsat lejlighed, roligt beliggende i en lukket baggård - midt i byen, men helt tilbagetrukket fra støj.Lejligheden er veldisponeret med to gode værelser og et stort, åbent køkken/alrum med plads til både spiseafdeling og ophold. De store vinduespartier giver et behageligt lysindfald og en rolig atmosfære.Boligen fremstår gennemført og indflytningsklar med en stilren finish og gode mater