Udbudspris
5.995.000 kr.
64.462 kr/m²
Vores estimat
5.995.000 kr.
64.462 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Comp-engineP10 49.589 · median 52.495 · P90 73.890 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris · comps spreder sig meget bredt
Top-pick score
57/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet7/25
Data-freshness20/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·Seller CAGR 5.6% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·38 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1972) — lavere standard
- ·Beliggende på støjgade/turist-strøg
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 2 · ! 2 · ✗ 3
✗Beton 1972✗Støjgade✗α -0.6%!Comps usikre (8)!Ingen AVM✓10. sal✓Sol 90
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
93 m²
Værelser
3
Byggeår
1972
Udbudspris
5.995.000 kr.
Dage på markedet
38d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 56.832 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.995.000 kr.
64.462 kr./m² · fallback
Investeret
6.032.820 kr.
64.869 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.122.781 kr.
65.836 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 64.462 | 5.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 64.462 | 5.995.000 kr. | +0.0 % | listpris-fallback (ingen AVM) |
| Comp-engine · P10 | 49.589 | 4.611.748 kr. | -23.1 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 52.495 | 4.881.992 kr. | -18.6 % | 8 comps inden for 1 km, median 36 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 73.890 | 6.871.748 kr. | +14.6 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 18.280 | 1.700.000 kr. | -71.6 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
2.1%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast2.1%
Gross rental/år166.368 kr.
Salgspris5.995.000 kr.
Profit (1 års hold)128.548 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
7.2%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.9%
= Total afkast7.2%
Gross rental/år233.328 kr.
Salgspris6.234.800 kr.
Profit (1 års hold)435.308 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.9%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.7%
= Total afkast18.9%
Gross rental/år282.937 kr.
Salgspris6.882.260 kr.
Profit (1 års hold)1.132.377 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.683 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.683 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år479.093 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-71.864 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-37.752 kr.
= Net Airbnb/år339.769 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (93) × 12 mdr
= Langtidsleje/år223.200 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)290.160 kr.
− Ejerudgifter/år-56.832 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)166.368 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)233.328 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)282.937 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+35.970 kr.
= Tx-omkostning37.820 kr.
+ Tilbudspris5.995.000 kr.
= Total investeret6.032.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.995.000 kr.
− Investeret-6.032.820 kr.
= Spread-37.820 kr.
÷ Investeret÷ 6.032.820 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)64.462 kr.
Mæglerhome Østerbro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-03-22normal
4.565.000 kr.49.086 kr./m²
2017-02-03family
1.285.476 kr.13.822 kr./m²
2014-12-16normal
1.784.850 kr.19.192 kr./m²
2014-10-31normal
2.405.000 kr.25.860 kr./m²
2010-05-06other
1.744.500 kr.18.758 kr./m²
2009-08-06family
1.744.500 kr.18.758 kr./m²
2003-08-17normal
1.710.000 kr.18.387 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.700.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.565.000 kr.2021-03-22 · 5 år siden
Udbudspris implicerer5.6% pa
FMV implicerer5.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Indflytningsklar 3 værelses med Østerbros bedste udsigt
Home Østerbro præsenterer denne skønne 3 værelses lejlighed med fantastisk udsigt til begge sider.Elevatoren bringer dig nemt til hovedøren på 10. sal og indenfor venter dig en meget stor 3 værelses lejlighed med flotte brede plankegulve som tilbyder: Entré med indbygget skabsløsning, stor stue og køkken-alrum med pænt køkken og fri udsigt mod vest, højt over byens tage. Derudover stort soveværelse samt kontor som har udsigt helt til Sverige. Der kan meget nemt genetableres væg ved kontoret såfr