Händelsvej 16, 2. th
2450 København SV · edc · EDC Poul Erik Bech, Valby og Sydhavnen
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1939)
- ·Seller CAGR 6.7% pa — realistisk
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·32 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 25% — realistisk
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Stærk caseHover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
Handling
Review
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 66.071 | 3.700.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 69.571 | 3.895.971 kr. | +5.3 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 59.249 | 3.317.933 kr. | -10.3 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 66.522 | 3.725.238 kr. | +0.7 % | 8 comps inden for 250 m, median 42 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 75.506 | 4.228.325 kr. | +14.3 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 16.429 | 920.000 kr. | -75.1 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
② Airbnb cashflow (best case)
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
④ Købspris (on-market)
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
⑥ Alpha-beregning
Mægler
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedTommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Mæglerbeskrivelse
Lys og delevenlig ejerlejlighed med altan
Åbent hus med tilmeldingskrav 20/9 - klik på billede - Denne dejlige lejlighed er placeret på 2. sal i en attraktiv ejerforening, der består af Ellebjergvej, Haydnsvej og Händelsvej. Kun få hundrede meter væk finder du Valbyparken med store grønne områder, legeplads, sportsfaciliteter og sandstrand. Lige rundt om hjørnet ligger indkøbsmuligheder, slagter, bager, caféer, vinbar samt offentlig transport og metro, der nemt kan tage dig rundt i hele byen. Det tager kun 10 minutter på cykel til Vesterbro, hvor du kan nyde caféer, kaffebarer, specialbutikker, Kødbyen og den nye Carlsberg By. Desuden er der kun 5 minutter til Sluseholmen, hvor du kan tage et dyp i havnebadet. Lejligheden er perfekt til både det unge par og som forældrekøbslejlighed. Den har mulighed for to separate værelser, eller du kan vælge at åbne op med et stort køkken/alrum. Med sin attraktive beliggenhed får lejligheden et fantastisk lysindfald, og du træder ind i en god fordelingsentré med plads til sko og overtøj. Badeværelset i en god størrelse med separat brus. Soveværelset er rummeligt og giver god plads til både skab og kontorplads, samtidig med at du har udsigt til det smukke gårdmiljø. Køkkenet er velindrettet med gode opbevaringsmuligheder og udsigt mod gården. Den rummelige stue har plads til både sofa- og spisearrangement, og herfra er der adgang til en solrig, ugeneret altan mod syd - ideel til at nyde din morgenkaffe. Ejendommen, som blev opført i 1939, fremstår i fremragende stand med bl.a. et tag fra 2013, et flot anlagt gårdmiljø og renoverede vandrør. Faldstammerne er løbende udskiftet, og opgangene bliver jævnligt renoveret. Ejerforeningen E/F Ellebjerg er kendt i Sydhavnen for sine fremragende faciliteter, som inkluderer et motionsrum, festlokale, 7 fællesvaskerier, tørrerum, cykelkælder, kælderrum og et smukt gårdmiljø, der emmer af "havestemning". Der er flere terrasser og hyggelige kroge, hvor man kan slappe af. Når du køber en bolig gennem EDC, har du mulighed for at få en gratis flytteforsikring. Ønsker du denne, skal du sende en mail med "Ja tak" til flytteforsikring@gjensidige.dk