Udbudspris
5.495.000 kr.
77.394 kr/m²
Vores estimat
5.289.133 kr.
74.495 kr/m²
Udbudt over estimat
-3.7 %
-205.867 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -4.4 %
Comp-engineP10 67.627 · median 78.146 · P90 87.319 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
55/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet20/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Ældre charme (byggeår 1897)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·38 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 6 · ! 0 · ✗ 1
✗α -4.4%✓Comps +1%✓Sol 78✓Klassisk 1897✓1. sal✓71 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 74.495 kr/m² × 71 m² = 5.289.133 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
71 m²
Værelser
3
Byggeår
1897
Udbudspris
5.495.000 kr.
Dage på markedet
38d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 45.576 kr./år
Alpha
-4.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.289.133 kr.
74.495 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.529.820 kr.
77.885 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.362.890 kr.
75.534 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 77.394 | 5.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 74.495 | 5.289.133 kr. | -3.7 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 67.627 | 4.801.499 kr. | -12.6 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 78.146 | 5.548.361 kr. | +1.0 % | 8 comps inden for 500 m, median 249 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 87.319 | 6.199.670 kr. | +12.8 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 15.493 | 1.100.000 kr. | -80.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-2.4%
α (alpha)-4.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast-2.4%
Gross rental/år107.784 kr.
Salgspris5.289.133 kr.
Profit (1 års hold)-132.903 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
2.4%
α (alpha)-4.4%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast2.4%
Gross rental/år153.792 kr.
Salgspris5.500.698 kr.
Profit (1 års hold)124.670 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
15.2%
α (alpha)-4.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.8%
= Total afkast15.2%
Gross rental/år263.092 kr.
Salgspris6.071.925 kr.
Profit (1 års hold)805.197 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.540 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.540 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år438.438 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-65.766 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.
= Net Airbnb/år308.668 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (71) × 12 mdr
= Langtidsleje/år153.360 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)199.368 kr.
− Ejerudgifter/år-45.576 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)107.784 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)153.792 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)263.092 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+32.970 kr.
= Tx-omkostning34.820 kr.
+ Tilbudspris5.495.000 kr.
= Total investeret5.529.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.289.133 kr.
− Investeret-5.529.820 kr.
= Spread-240.687 kr.
÷ Investeret÷ 5.529.820 kr.
= Alpha-4.4%
Mægler
kr/m² (udbud)77.394 kr.
Mæglerhome Nørrebro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2019-04-25normal
2.600.000 kr.36.620 kr./m²
2010-07-04normal
1.200.000 kr.16.901 kr./m²
2004-03-22normal
1.312.423 kr.18.485 kr./m²
1998-07-10normal
488.000 kr.6.873 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.100.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.600.000 kr.2019-04-25 · 7 år siden
Udbudspris implicerer11.3% pa
FMV implicerer10.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.6pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Flot og charmerende 3V’er ved Nørrebro St.
Vejen til jeres nye adresse er banet af både metro og S-tog, for I flytter ind om hjørnet fra Nørrebro Station. Her venter jer en flot boligoplevelse, for turen går gennem en treværelses lejlighed med masser af charme og højt til loftet.I overtager en ægte københavnerlejlighed med alt, hvad det indebærer af fine detaljer, for hjemmet prydes af plankegulve, stuklofter, fyldningsdøre samt høje vægpaneler i den ene stue. I får 71 kvadratmeter, der er perfekt fordelt, og pladsen er udnyttet til fuld