Udbudspris
10.650.000 kr.
118.333 kr/m²
Vores estimat
8.753.533 kr.
97.261 kr/m²
Udbudt over estimat
-17.8 %
-1.896.467 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -18.3 %
Comp-engineP10 79.518 · median 86.109 · P90 97.330 kr/m²8 comps · same_road_250m
Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Fresh handelsdata (2024)
- ·Tier-A bydel (indre-by)
- ·111 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -18.3% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Betonbyggeri-æra (1957) — lavere standard
- ·Seller CAGR 32.7% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 3
✗Beton 1957✗Comps -27%✗α -18.3%✓7. sal✓Stand 8/10✓Sol 100✓90 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 97.261 kr/m² × 90 m² = 8.753.533 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
90 m²
Værelser
3
Byggeår
1957
Udbudspris
10.650.000 kr.
Dage på markedet
111d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 64.428 kr./år
Alpha
-18.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.753.533 kr.
97.261 kr./m² · XGBoost
Investeret
10.715.750 kr.
119.064 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.871.625 kr.
98.574 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 118.333 | 10.650.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 97.261 | 8.753.533 kr. | -17.8 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 79.518 | 7.156.616 kr. | -32.8 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 86.109 | 7.749.820 kr. | -27.2 % | 8 comps same_road_250m, median 55 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 97.330 | 8.759.683 kr. | -17.7 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 26.111 | 2.350.000 kr. | -77.9 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-16.7%
α (alpha)-18.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast-16.7%
Gross rental/år173.172 kr.
Salgspris8.753.533 kr.
Profit (1 års hold)-1.789.045 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-12.0%
α (alpha)-18.3%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast-12.0%
Gross rental/år244.452 kr.
Salgspris9.103.674 kr.
Profit (1 års hold)-1.367.624 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
0.5%
α (alpha)-18.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.0%
= Total afkast0.5%
Gross rental/år429.176 kr.
Salgspris10.049.056 kr.
Profit (1 års hold)-237.518 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR2.253 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR2.253 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år682.425 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-102.364 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-54.845 kr.
= Net Airbnb/år493.604 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (90) × 12 mdr
= Langtidsleje/år237.600 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)308.880 kr.
− Ejerudgifter/år-64.428 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)173.172 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)244.452 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)429.176 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris10.650.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)10.650.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)10.650.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+63.900 kr.
= Tx-omkostning65.750 kr.
+ Tilbudspris10.650.000 kr.
= Total investeret10.715.750 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV8.753.533 kr.
− Investeret-10.715.750 kr.
= Spread-1.962.217 kr.
÷ Investeret÷ 10.715.750 kr.
= Alpha-18.3%
Mægler
kr/m² (udbud)118.333 kr.
MæglerLützau
Typeother
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2024-12-21normal
6.045.000 kr.67.167 kr./m²
2015-01-07normal
3.695.000 kr.41.056 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.350.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
6.045.000 kr.2024-12-21 · 2 år siden
Udbudspris implicerer32.7% pa
FMV implicerer20.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-12.4pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Totalistandsat fredet penthouse med udsigt over byens tårne.Øverst i Kay Fiskers fredede Prinsessegården ligger en kompromisløs penthouselejlighed, hvor banebrydende og socialdemokratisk arkitektur fra efterkrigstiden møder moderne og stilsikker komfort. Heroppe, hævet over tagrygge og øjenhøjde med byens tårne, leves livet omgivet af lys, luft og masser af ro. Fire altaner lader solen følge dig frem til tidlig eftermiddag og forkæler dig med en udsigt, der favner både Marmorkirkens kuppel og Od