Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Fresh handelsdata (2024)
- ·Tier-A bydel (indre-by)
- ·51 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -23.4% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Betonbyggeri-æra (1957) — lavere standard
- ·Seller CAGR 32.7% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 4 · ! 0 · ✗ 2
✗Beton 1957✗α -23.4%✓7. sal✓Sol 100✓90 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 91.178 kr/m² × 90 m² = 8.206.028 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
90 m²
Værelser
3
Byggeår
1957
Udbudspris
10.650.000 kr.
Dage på markedet
51d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 64.428 kr./år
Alpha
-23.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.206.028 kr.
91.178 kr./m² · XGBoost
Investeret
10.715.750 kr.
119.064 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.327.386 kr.
92.527 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
10.650.000 kr.
118.333 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
8.206.028 kr.
91.178 kr./m²
-22.9% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
2.350.000 kr.
26.111 kr./m²
-77.9% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-21.8%
α (alpha)-23.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast-21.8%
Gross rental/år173.172 kr.
Salgspris8.206.028 kr.
Profit (1 års hold)-2.336.550 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-14.1%
α (alpha)-23.4%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast-14.1%
Gross rental/år244.452 kr.
Salgspris8.780.450 kr.
Profit (1 års hold)-1.690.848 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
-4.6%
α (alpha)-23.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.0%
= Total afkast-4.6%
Gross rental/år429.176 kr.
Salgspris9.420.520 kr.
Profit (1 års hold)-866.054 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR2.253 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR2.253 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år682.425 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-102.364 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-54.845 kr.
= Net Airbnb/år493.604 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (90) × 12 mdr
= Langtidsleje/år237.600 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)308.880 kr.
− Ejerudgifter/år-64.428 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)173.172 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)244.452 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)429.176 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris10.650.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)10.650.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)10.650.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+63.900 kr.
= Tx-omkostning65.750 kr.
+ Tilbudspris10.650.000 kr.
= Total investeret10.715.750 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV8.206.028 kr.
− Investeret-10.715.750 kr.
= Spread-2.509.722 kr.
÷ Investeret÷ 10.715.750 kr.
= Alpha-23.4%
Mægler
kr/m² (udbud)118.333 kr.
MæglerLützau
Typeother
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2024-12-21normal
6.045.000 kr.67.167 kr./m²
2015-01-07normal
3.695.000 kr.41.056 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.350.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
6.045.000 kr.2024-12-21 · 2 år siden
Udbudspris implicerer32.7% pa
FMV implicerer16.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-16.2pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Totalistandsat fredet penthouse med udsigt over byens tårne.Øverst i Kay Fiskers fredede Prinsessegården ligger en kompromisløs penthouselejlighed, hvor banebrydende og socialdemokratisk arkitektur fra efterkrigstiden møder moderne og stilsikker komfort. Heroppe, hævet over tagrygge og øjenhøjde med byens tårne, leves livet omgivet af lys, luft og masser af ro. Fire altaner lader solen følge dig frem til tidlig eftermiddag og forkæler dig med en udsigt, der favner både Marmorkirkens kuppel og Od