iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Peder Lykkes Vej 50, 1. th

2300 København S · estate · Estate Amager - Amagerbrogade

Åbn pitch-view
Udbudspris
4.995.000 kr.
68.425 kr/m²
Vores estimat
4.732.725 kr.
64.832 kr/m²
Udbudt over estimat
-5.3 %
-262.275 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -5.9 %
Comp-engineP10 53.328 · median 62.364 · P90 75.796 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
48/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1940)
  • ·Fresh handelsdata (2023)
Red flags
  • ·α -5.9% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Seller CAGR 24.3% pa — aggressiv

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -9%✗α -5.9%✓KBH-klassiker 1940✓Sol 95✓1. sal✓73 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 64.832 kr/m² × 73 m² = 4.732.725 kr.
Peder Lykkes Vej 50, 1. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
73 m²
Værelser
3
Byggeår
1940
Udbudspris
4.995.000 kr.
Dage på markedet
22d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 72.732 kr./år
Alpha
-5.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.732.725 kr.
64.832 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.026.820 kr.
68.861 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.778.393 kr.
65.457 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris68.4254.995.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM64.8324.732.725 kr.-5.3 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1053.3283.892.943 kr.-22.1 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median62.3644.552.554 kr.-8.9 %8 comps inden for 250 m, median 80 m væk · high confidence
Comp-engine · P9075.7965.533.109 kr.+10.8 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering15.0681.100.000 kr.-78.0 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-4.3%
α (alpha)-5.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.5%
= Total afkast-4.3%
Gross rental/år76.188 kr.
Salgspris4.732.725 kr.
Profit (1 års hold)-217.907 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
0.6%
α (alpha)-5.9%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast0.6%
Gross rental/år120.864 kr.
Salgspris4.922.034 kr.
Profit (1 års hold)16.078 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
13.9%
α (alpha)-5.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.0%
= Total afkast13.9%
Gross rental/år251.182 kr.
Salgspris5.433.168 kr.
Profit (1 års hold)657.530 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (73) × 12 mdr
= Langtidsleje/år148.920 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)193.596 kr.
− Ejerudgifter/år-72.732 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)76.188 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)120.864 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)251.182 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+29.970 kr.
= Tx-omkostning31.820 kr.
+ Tilbudspris4.995.000 kr.
= Total investeret5.026.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.732.725 kr.
− Investeret-5.026.820 kr.
= Spread-294.095 kr.
÷ Investeret÷ 5.026.820 kr.
= Alpha-5.9%

Mægler

kr/m² (udbud)68.425 kr.
MæglerEstate Amager - Amagerbrogade
Typeestate

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2023-04-07normal
2.600.000 kr.35.616 kr./m²
2007-11-02normal
1.650.000 kr.22.603 kr./m²
2005-04-12normal
1.100.000 kr.15.068 kr./m²
2001-07-17normal
1.000.000 kr.13.699 kr./m²
1993-02-06normal
325.000 kr.4.452 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.100.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.600.000 kr.2023-04-07 · 3 år siden
Udbudspris implicerer24.3% pa
FMV implicerer22.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.2pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Renoveret 3-værelses lejlighed med solrig altan

Renoveret 3-værelses lejlighed med solrig altan  Boligen:Velkommen til Peder Lykkes Vej 50, 1. th. – en indflytningsklar og særdeles rummelig 3-værelses lejlighed, hvor en flot renovering, gode lyse rum og en attraktiv planløsning går op i en højere enhed.Lejligheden er gennemrenoveret med blandt andet nyt køkken og badeværelse i 2023/24, og her er derfor tale om en bolig, hvor I kan flytte direkte ind og nyde resultatet. De gode proportioner og det fine lysindfald får lejligheden til at føles b