iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Holsteinsgade 66, 3. 12

2100 København Ø · danbolig · danbolig Østerbro & Nordhavn

Åbn pitch-view
Udbudspris
4.595.000 kr.
80.614 kr/m²
Vores estimat
4.595.000 kr.
80.614 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Top-pick score
50/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals10/15
Positive signaler
  • ·Fresh handelsdata (2024)
  • ·Tier-A bydel (oesterbro)
  • ·Best afkast 18% — realistisk
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
  • ·Betonbyggeri-æra (1978) — lavere standard
  • ·Seller CAGR 27.5% pa — aggressiv

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 3 · ! 1 · ✗ 2
✗Beton 1978✗α -0.6%!Ingen AVM✓Sol 79✓3. sal✓57 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Holsteinsgade 66, 3. 12

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
57 m²
Værelser
2
Byggeår
1978
Udbudspris
4.595.000 kr.
Dage på markedet
4d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 45.960 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.595.000 kr.
80.614 kr./m² · fallback
Investeret
4.624.420 kr.
81.130 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.656.054 kr.
81.685 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris80.6144.595.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM80.6144.595.000 kr.+0.0 %listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering21.9301.250.000 kr.-72.8 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.3%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast1.3%
Gross rental/år90.840 kr.
Salgspris4.595.000 kr.
Profit (1 års hold)61.420 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.2%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast6.2%
Gross rental/år131.880 kr.
Salgspris4.778.800 kr.
Profit (1 års hold)286.260 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.3%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.1%
= Total afkast18.3%
Gross rental/år189.093 kr.
Salgspris5.275.060 kr.
Profit (1 års hold)839.733 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (57) × 12 mdr
= Langtidsleje/år136.800 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)177.840 kr.
− Ejerudgifter/år-45.960 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)90.840 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)131.880 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)189.093 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.595.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.595.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.595.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+27.570 kr.
= Tx-omkostning29.420 kr.
+ Tilbudspris4.595.000 kr.
= Total investeret4.624.420 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.595.000 kr.
− Investeret-4.624.420 kr.
= Spread-29.420 kr.
÷ Investeret÷ 4.624.420 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)80.614 kr.
Mæglerdanbolig Østerbro & Nordhavn
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2024-09-12normal
2.825.000 kr.49.561 kr./m²
2023-12-13normal
2.650.000 kr.46.491 kr./m²
2012-01-09normal
960.000 kr.16.842 kr./m²
1996-07-01family
378.000 kr.6.632 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.250.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.825.000 kr.2024-09-12 · 2 år siden
Udbudspris implicerer27.5% pa
FMV implicerer27.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

2-værelses lejlighed højt i ejendommen med østvendt altan på Østerbro

Holsteinsgade 66, 3. 12, 2100 København Ø er en skøn 2-værelses lejlighed med moderne udtryk, gennemtænkt planløsning og et levende bymiljø lige uden for døren. Du bor højt i en velholdt ejendom fra 1978 med stilrent, urbant præg, hvor de store vinduespartier giver et fint kig over kvarteret og en behagelig atmosfære, der går i flot samspil med den karakteristiske Østerbro-stemning.Indenfor møder du en entré, der samler boligen og skaber en klar opdeling mellem opholdsrum og privatliv. Opholdsru