iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Godsbanegade 7, 3. th

1722 København V · danbolig · danbolig Vesterbro & Carlsberg Byen

Åbn pitch-view
Udbudspris
5.795.000 kr.
99.914 kr/m²
Vores estimat
5.795.000 kr.
99.914 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Top-pick score
48/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1900)
  • ·Fresh handelsdata (2025)
  • ·Tier-B bydel (vesterbro)
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
  • ·Seller CAGR 230.2% pa — aggressiv

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -0.6%!Ingen AVM✓KBH-klassiker 1900✓Sol 89✓3. sal✓58 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Godsbanegade 7, 3. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
58 m²
Værelser
2
Byggeår
1900
Udbudspris
5.795.000 kr.
Dage på markedet
4d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 51.924 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.795.000 kr.
99.914 kr./m² · fallback
Investeret
5.831.620 kr.
100.545 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.841.895 kr.
100.722 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris99.9145.795.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM99.9145.795.000 kr.+0.0 %listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering21.5521.250.000 kr.-78.4 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.8%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.4%
= Total afkast0.8%
Gross rental/år83.796 kr.
Salgspris5.795.000 kr.
Profit (1 års hold)47.176 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.5%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast5.5%
Gross rental/år124.512 kr.
Salgspris6.026.800 kr.
Profit (1 års hold)319.692 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.4%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.2%
= Total afkast17.4%
Gross rental/år187.592 kr.
Salgspris6.652.660 kr.
Profit (1 års hold)1.008.632 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.195 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.195 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år348.940 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-52.341 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.613 kr.
= Net Airbnb/år239.516 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (58) × 12 mdr
= Langtidsleje/år135.720 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)176.436 kr.
− Ejerudgifter/år-51.924 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)83.796 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)124.512 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)187.592 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.795.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+34.770 kr.
= Tx-omkostning36.620 kr.
+ Tilbudspris5.795.000 kr.
= Total investeret5.831.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.795.000 kr.
− Investeret-5.831.620 kr.
= Spread-36.620 kr.
÷ Investeret÷ 5.831.620 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)99.914 kr.
Mæglerdanbolig Vesterbro & Carlsberg Byen
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2025-03-16normal
1.755.092 kr.30.260 kr./m²
2023-08-24family
1.500.000 kr.25.862 kr./m²
2020-09-03normal
3.000.000 kr.51.724 kr./m²
2016-05-03normal
2.250.000 kr.38.793 kr./m²
2005-10-03normal
1.995.000 kr.34.397 kr./m²
1999-08-18normal
596.174 kr.10.279 kr./m²
1996-03-05normal
197.000 kr.3.397 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.250.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.755.092 kr.2025-03-16 · 1 år siden
Udbudspris implicerer230.2% pa
FMV implicerer230.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

charmerende 2-værelses lejlighed med 58 velindrettede kvadratmeter og Vesterbros byliv.

På Godsbanegade 7, 3. th. får du en charmerende 2-værelses lejlighed med 58 velindrettede kvadratmeter og Vesterbros byliv lige i nærheden. Her bor du i en klassisk københavnerejendom fra 1900 tæt på Sønder Boulevards grønne opholdsarealer, Kødbyens restauranter og Enghave Plads med caféer og metro.Lejligheden ligger på tredje sal og byder på et dejligt naturligt lysindfald, plankegulve og klassiske detaljer. Rummene har gode størrelser, og planløsningen giver plads til både hverdagen alene og l