- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2015)
- ·Fresh handelsdata (2022)
- ·Seller CAGR 7.9% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (indre-by)
- ·107 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·α -22.0% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Beliggende på støjgade/turist-strøg
Diagnose
Svag case (flere røde flag)Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
Handling
Review
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 149.573 | 35.000.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 117.415 | 27.475.058 kr. | -21.5 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 173.457 | 40.588.867 kr. | +16.0 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 173.457 | 40.588.867 kr. | +16.0 % | 1 comps same_building, median 5 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 173.457 | 40.588.867 kr. | +16.0 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 28.205 | 6.600.000 kr. | -81.1 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
② Airbnb cashflow (best case)
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
④ Købspris (on-market)
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
⑥ Alpha-beregning
Mægler
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedTommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Mæglerbeskrivelse
Uden bopælspligt, elevator direkte til lejligheden, to altaner, privat parkeringsplads og egen bådplads …
I hjertet af byen ligger en lejlighed, som der ikke er mange af. Foruden at lejligheden er uden bopælspligt, har elevator direkte op i lejligheden, to altaner, privat parkeringsplads samt egen bådplads, er det også en lejlighed, der indvendigt imponerer og er gennemført ned til mindste detalje. Her er lange, brede Dinesen-plankegulve, Boffi-køkken og badeværelsesmoduler, Vola-armaturer samt store vinduespartier, der lader lyset strømme ind og samtidig giver de smukkeste kig til vandet. Det er et kompromisløst privilegium midt i byen - tæt på alt, hvad hjertet begærer, men byliv uden støj. Ejerforeningen er særdeles velfungerende og veldrevet. Ejendommen, tegnet af Vilhelm Lauritzen Arkitekter og Cobe, er Svanemærket og blev i 2015 hædret med en MIPIM Award for bedste boligbyggeri.