- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Seller CAGR 7.4% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·60 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Betonbyggeri-æra (1990) — lavere standard
Diagnose
Svag case (flere røde flag)Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
Handling
Review
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 83.274 | 6.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 79.931 | 6.714.189 kr. | -4.0 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 73.506 | 6.174.534 kr. | -11.7 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 81.231 | 6.823.427 kr. | -2.5 % | 8 comps samme postnummer, median 356 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 88.552 | 7.438.351 kr. | +6.3 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 23.810 | 2.000.000 kr. | -71.4 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
② Airbnb cashflow (best case)
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
④ Købspris (on-market)
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
⑥ Alpha-beregning
Mægler
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedTommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Mæglerbeskrivelse
Flot renoveret 3-værelses lejlighed på 1. sal med stor sydvestvendt balkon i attraktive Wessels Have
Velkommen til denne særdeles flotte og gennemrenoverede 3-værelses ejerlejlighed på 84 m², attraktivt beliggende på 1. sal i den eftertragtede bebyggelse Wessels Have. Placeringen på 1. sal er en klar fordel i ejendommen og giver samtidig en dejlig kontakt til de grønne omgivelser. Lejligheden fremstår lys og indbydende og byder på en særdeles veludnyttet planløsning med to gode værelser, et flot renoveret spisekøkken med opvaskemaskine samt et moderne, renoveret badeværelse med Miele kombineret vaskemaskine/tørretumbler. Den rummelige opholdsstue har direkte udgang til lejlighedens store sydvestvendte balkon, hvorfra der er en dejlig udsigt over bebyggelsens parklignende fælleshave. Det store soveværelse har ligeledes direkte adgang til balkonen, hvilket giver en skøn sammenhæng mellem boligens opholdsrum og udelivet. Lejlighedens andet værelse er fleksibelt indrettet og egner sig perfekt som børneværelse, gæsteværelse, hjemmekontor eller efter behov. Wessels Have er kendt for sine særdeles attraktive fællesfaciliteter. I den smukke, grønne have findes blandt andet fælles swimmingpool og sauna, og ejendommen byder desuden på fælles festlokale med køkkenfaciliteter og bordtennis samt motionsrum. Alt sammen i en veldrevet og attraktiv ejerforening. Beliggenheden er samtidig helt i top. Helsingborggade har udviklet sig til et hyggeligt og levende kvarter med caféer og byliv lige i nærheden. Herfra er der gåafstand til Svanemøllen Station, Svanemølle Strand og Svanemøllehavn, ligesom dagligvareindkøb findes blot ca. 100 meter fra ejendommen. En særdeles indbydende og indflytningsklar lejlighed med attraktiv placering på 1. sal, stor balkon, gode fællesfaciliteter og en eftertragtet beliggenhed.