- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1940)
- ·Seller CAGR 5.6% pa — realistisk
- ·54 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·α -7.6% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Svag case (flere røde flag)Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
Handling
Review
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 77.449 | 3.795.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 72.064 | 3.531.147 kr. | -7.0 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 65.024 | 3.186.194 kr. | -16.0 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 73.895 | 3.620.848 kr. | -4.6 % | 8 comps inden for 250 m, median 40 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 79.784 | 3.909.405 kr. | +3.0 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 18.367 | 900.000 kr. | -76.3 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
② Airbnb cashflow (best case)
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
④ Købspris (on-market)
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
⑥ Alpha-beregning
Mægler
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedTommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Mæglerbeskrivelse
Skøn 2-værelses med stor solrig altan
Åbent hus med tilmeldingskrav 15/11 - klik på billede - Lys og delevenlig 2-værelses med solrig altan og attraktiv beliggenhed på Amagerbro! Velkommen til Reberbanegade 51, 2. tv. – en lys og indbydende 2-værelses lejlighed på 49 m², som byder på en god og funktionel planløsning, et dejligt lysindfald og en solrig altan. Lejligheden har et fint lyst køkken med bordplade i massivt egetræ og god opbevaringsplads og der er et velholdt badeværelse. Begge fremstår i en enkel og klassisk stil. Her får du en bolig, der er oplagt til både singlen, parret eller som delelejlighed. Lejligheden byder på en god entré, som giver adgang til alle boligens rum og skaber en god sammenhæng i indretningen. Den rummelige stue fremstår lys og indbydende med plads til både sofaarrangement og spiseafdeling. Herfra er der direkte udgang til den solrige altan, som bliver et naturligt samlingspunkt i de varme måneder. Soveværelset er ligeledes i en god størrelse og kan nemt indrettes med dobbeltseng og skabe, uden at det går ud over pladsfornemmelsen. Køkkenet er fra 2005 og er indrettet med god bord- og skabsplads samt alle tænkelige hårde hvidevarer, herunder opvaskemaskine og kombineret vaskemaskine og tørretumbler. Her er gode rammer for den daglige madlavning, samtidig med at køkkenet er praktisk indrettet. Badeværelset er ligeledes fra 2005 og er lyst og funktionelt indrettet med toilet, håndvask og brus. Området: Ejendommen er en del af en sund ejerforening og er beliggende centralt på Amagerbro, hvor du har alt, hvad du har brug for, lige rundt om hjørnet. Veldrevet ejerforening med lave fællesudgifter, -og altanlånet er betalt af sælger. Amagercenteret ligger tæt på og byder på et stort udvalg af shopping muligheder samt caféer og restauranter. Amagerbrogade nås på under 5 minutter til fods og tilbyder et bredt udvalg af specialbutikker. Amagerbro Metrostation ligger ligeledes i kort gåafstand, og herfra kan du på under 10 minutter stå på Kongens Nytorv. En attraktiv beliggenhed for dig, der ønsker rolige omgivelser kombineret med byens puls lige i nærheden.