iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Dronningens Tværgade 37, 0. 4

1302 København K · estate · Estate City & Christianshavn

Åbn pitch-view
Udbudspris
5.995.000 kr.
78.882 kr/m²
Vores estimat
6.359.749 kr.
83.681 kr/m²
Udbudt under estimat
+6.1 %
+364.749 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 5.4 %
Comp-engineP10 79.443 · median 84.506 · P90 100.040 kr/m²8 comps · inden for 1 km
Top-pick score
73/ 100
B — solid
AVM signal20/25
Kvalitet16/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals10/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·α 5.4% i sweet spot (5-20%)
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1943)
  • ·Fresh handelsdata (2025)
  • ·Tier-A bydel (indre-by)
  • ·Best afkast 25% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Stueetage/kælder
  • ·Seller CAGR 52.7% pa — aggressiv

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 6 · ! 0 · ✗ 1
✗Stueetage✓Comps +7%✓α +5.4%✓KBH-klassiker 1943✓Sol 81✓76 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 83.681 kr/m² × 76 m² = 6.359.749 kr.
Disqualified —stueetage/kælder— skjules fra on-market-listen og top picks.
Dronningens Tværgade 37, 0. 4

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
76 m²
Værelser
2
Byggeår
1943
Udbudspris
5.995.000 kr.
Dage på markedet
28d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 56.580 kr./år
Alpha
5.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.359.749 kr.
83.681 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.032.820 kr.
79.379 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.463.180 kr.
85.042 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris78.8825.995.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM83.6816.359.749 kr.+6.1 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1079.4436.037.676 kr.+0.7 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median84.5066.422.469 kr.+7.1 %8 comps inden for 1 km, median 138 m væk · high confidence
Comp-engine · P90100.0407.603.009 kr.+26.8 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering24.3421.850.000 kr.-69.1 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
7.8%
α (alpha)5.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast7.8%
Gross rental/år144.060 kr.
Salgspris6.359.749 kr.
Profit (1 års hold)470.989 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
12.8%
α (alpha)5.4%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.4%
= Total afkast12.8%
Gross rental/år204.252 kr.
Salgspris6.614.139 kr.
Profit (1 års hold)785.571 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
25.0%
α (alpha)5.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.8%
= Total afkast25.0%
Gross rental/år287.866 kr.
Salgspris7.300.992 kr.
Profit (1 års hold)1.556.038 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.609 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.609 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år487.447 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-73.117 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.272 kr.
= Net Airbnb/år344.446 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (76) × 12 mdr
= Langtidsleje/år200.640 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)260.832 kr.
− Ejerudgifter/år-56.580 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)144.060 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)204.252 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)287.866 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+35.970 kr.
= Tx-omkostning37.820 kr.
+ Tilbudspris5.995.000 kr.
= Total investeret6.032.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.359.749 kr.
− Investeret-6.032.820 kr.
= Spread326.929 kr.
÷ Investeret÷ 6.032.820 kr.
= Alpha5.4%

Mægler

kr/m² (udbud)78.882 kr.
MæglerEstate City & Christianshavn
Typeestate

Tidligere handler & prisudvikling

AVM overshooter
Registrerede handler (Boligsiden)
2025-04-30normal
3.925.000 kr.51.645 kr./m²
2024-01-27normal
215.640.000 kr.2.837.368 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.850.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.925.000 kr.2025-04-30 · 1 år siden
Udbudspris implicerer52.7% pa
FMV implicerer62.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+9.3pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Toværelses Kay Fisker-klassiker ved Kongens Have

Toværelses Kay Fisker-klassiker ved Kongens Have Arkitektur, historie og København lige uden for dørenVelkommen til Dronningens Tværgade 37 – en velindrettet toværelseslejlighed i den markante Kongegården, tegnet af Kay Fisker. Ejendommen er en del af det ikoniske boligkvarter omkring Dronningens Tværgade og Adelgade, opført i 1940’erne som et af tidens toneangivende københavnske boligbyggerier. Her møder klassisk dansk funktionalisme en sjælden central beliggenhed få skridt fra Kongens Have.Lej