C.F. Richs Vej 93, 2. th
2000 Frederiksberg · edc · EDC Poul Erik Bech Falkoner Allé, Frederiksberg
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 5.0% i sweet spot (5-20%)
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1936)
- ·Seller CAGR 6.9% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·32 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 24% — realistisk
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Stærk caseHover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
Handling
Review
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 61.688 | 4.750.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 65.194 | 5.019.963 kr. | +5.7 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 55.185 | 4.249.229 kr. | -10.5 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 61.922 | 4.767.978 kr. | +0.4 % | 8 comps inden for 1 km, median 476 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 83.864 | 6.457.500 kr. | +35.9 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 18.831 | 1.450.000 kr. | -69.5 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
② Airbnb cashflow (best case)
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
④ Købspris (on-market)
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
⑥ Alpha-beregning
Mægler
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedTommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Mæglerbeskrivelse
Lys og indflytningsklar lejlighed med skøn udsigt og to altaner
Åbent hus med tilmeldingskrav 15/11 - klik på billede - Lys, rummelig og indbydende 2-værelses lejlighed, der er ideel til singlen eller parret, som ønsker en attraktiv kombination af byliv, grønne omgivelser og masser af charme. Den tilbagetrukne placering fra vejen kombineret med den skønne udsigt skaber en rolig og grøn atmosfære, hvor det næsten er svært at tro, at man befinder sig midt i byen. Lejligheden ligger i en velholdt ejendom fra 1936 med nyt tag og nyt murværk. Hertil kommer en veldrevet ejerforening med sund økonomi. Beliggenheden er særdeles attraktiv med grønne stier lige i nærheden, nabo til det hyggelige Femte Juni Plads-kvarter og kort afstand til CBS. Indkøbsmuligheder, offentlig transport og hverdagens fornødenheder findes inden for gåafstand, mens Frederiksberg Centret nås på blot få minutter på cykel. Indenfor bydes du velkommen i en lys entré med god skabsplads. Herfra fortsætter du til den næsten 30 m² store stue, som imponerer med et dejligt lysindfald, hvidpigmenterede gulve og direkte adgang til en ugenert altan. Her kan eftermiddagssolen nydes i fredelige omgivelser med en skøn, grøn udsigt og flotte solnedgange som kulisse. Gennem de charmerende en suite døre med facetslebet glas kommer du til et lyst og rummeligt værelse med plads til både soveafdeling og hjemmearbejdsplads. Herfra er der desuden adgang til både køkken og badeværelse. Badeværelset fremstår lyst og venligt med separat bruseniche. Køkkenet byder på god skabsplads og udgang til lejlighedens anden altan, hvor morgenkaffen kan nydes med udsigt til ejendommens hyggelige gårdmiljø. Gården danner en grøn og indbydende ramme om hverdagen med plads til både afslapning og socialt samvær med naboerne. Her får du en bolig med en sjældent vellykket kombination af fredelige, grønne omgivelser og nem adgang til Frederiksbergs caféliv, butikker og byens tilbud.