iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Forhåbningsholms Alle 31, 4. tv

1904 Frederiksberg C · edc · EDC Poul Erik Bech, Godthåbsvej

Åbn pitch-view
Udbudspris
7.995.000 kr.
103.831 kr/m²
Vores estimat
7.599.671 kr.
98.697 kr/m²
Udbudt over estimat
-4.9 %
-395.329 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -5.5 %
Top-pick score
63/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1902)
  • ·Tier-A bydel (frederiksberg)
  • ·46 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -5.5% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -5.5%✓4. sal✓KBH-klassiker 1902✓Sol 100✓77 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 98.697 kr/m² × 77 m² = 7.599.671 kr.
Forhåbningsholms Alle 31, 4. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
77 m²
Værelser
3
Byggeår
1902
Udbudspris
7.995.000 kr.
Dage på markedet
46d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 43.644 kr./år
Alpha
-5.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.599.671 kr.
98.697 kr./m² · XGBoost
Investeret
8.044.820 kr.
104.478 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.702.005 kr.
100.026 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris103.8317.995.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM98.6977.599.671 kr.-4.9 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering25.3251.950.000 kr.-75.6 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-3.7%
α (alpha)-5.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast-3.7%
Gross rental/år150.396 kr.
Salgspris7.599.671 kr.
Profit (1 års hold)-294.753 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
1.1%
α (alpha)-5.5%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast1.1%
Gross rental/år208.608 kr.
Salgspris7.903.658 kr.
Profit (1 års hold)67.446 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
13.2%
α (alpha)-5.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.0%
= Total afkast13.2%
Gross rental/år319.848 kr.
Salgspris8.724.422 kr.
Profit (1 års hold)999.451 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (77) × 12 mdr
= Langtidsleje/år194.040 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)252.252 kr.
− Ejerudgifter/år-43.644 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)150.396 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)208.608 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)319.848 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris7.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)7.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+47.970 kr.
= Tx-omkostning49.820 kr.
+ Tilbudspris7.995.000 kr.
= Total investeret8.044.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV7.599.671 kr.
− Investeret-8.044.820 kr.
= Spread-445.149 kr.
÷ Investeret÷ 8.044.820 kr.
= Alpha-5.5%

Mægler

kr/m² (udbud)103.831 kr.
MæglerEDC Poul Erik Bech, Godthåbsvej
Typeedc

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2020-08-06normal
4.205.000 kr.54.610 kr./m²
2019-03-27family
1.659.000 kr.21.545 kr./m²
2007-04-23normal
2.420.000 kr.31.429 kr./m²
2006-03-10family
892.500 kr.11.591 kr./m²
2000-05-14normal
1.360.000 kr.17.662 kr./m²
1993-07-31normal
488.150 kr.6.340 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.950.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.205.000 kr.2020-08-06 · 6 år siden
Udbudspris implicerer11.3% pa
FMV implicerer10.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.9pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Charmerende lys lejlighed med herskabelige detaljer og skøn sydvestvendt altan på stille sidevej sidevej midt på Frederiksberg C

Åbent hus med tilmeldingskrav 15/11 - klik på billede - På en stille sidevej til den pulserende Gammel Kongevej på Frederiksberg C finder du denne fantastiske ejerlejlighed på Forhåbningsholms Allé 31, 4. tv. Med sine 77 m² oprindeligt en 3 værelses lejlighed, tilbyder denne bolig en unik kombination af herskabelige detaljer og moderne komfort. Lejligheden er gennemført fra gulv til loft med originale plankegulve, samt smuk stuk, der tilføjer et elegant præg til de rummelige værelser. Med højt til loftet og store sydvestvente vinduespartier i den store rummelige stue, syner lejligheden større end den er, når man først træder ind. Det er et ægte leverrum, hvor man hurtigt og nemt føler sig hjemme. Det naturlige lys strømmer ind gennem de store vinduespartier fra formiddag til aften og fremhæver de smukke gulve og den høje loftshøjde, som er kendetegnende for Frederiksbergs klassiske stil. Stuen er rummelig og kan nemt indrettes med både spiseplads og sofaområde. Hvis man søger et ekstra værelse, kan man opføre den gamle væg i stuen og stadig have en rummelig og lys tre-værelses lejlighed, som den originalt var. Fra den store sydvestvendte altan er det muligt at ligge med en bog og nyde solens stråler, sidde med en kop kaffe om morgenen eller grille på sommeraftener med et glas vin, mens du observerer solnedgangen henover de charmerende hustage. Køkkenet er moderne og charmerende med alle nødvendige faciliteter, der gør madlavningen til en fornøjelse. Det store badeværelse har seperat brus, plads til vaskesøjle samt et stort vindue, som er ekstra luksus i en lejlighed i København. Dette er en lejlighed med masser af lys, luft & charme. Ejendommen, der er opført i 1902, står smukt vedligeholdt og repræsenterer den klassiske Frederiksberg-stil med sine røde murstensfacader. Den veldrevne ejerforening tilbyder adgang til en grøn og indbydende gårdhave, cykelparkering og privat loftrum, som ligger lige over lejligheden og er nem at komme til. Med sin centrale placering på Frederiksberg er du kun 250 meter fra den populære Værnedamsvej og de mange gode barer, spisesteder, indkøbsmuligheder og kulturelle attraktioner. Du er desuden tæt på søerne og Frederiksberg Have, hvor det er oplagt at løbe en søndagstur. Offentlig transport er let tilgængelig med både Forum og Frederiksberg Allé metrostationer inden for kort rækkevidde samt Vesterport, hvis man skal med S-toget. Trods del centrale placering ligger lejligheden i et indhak på en stille sidevej, så det kun er fuglene man kan høre, når man åbner altandøren. Her får du en unik mulighed for at bo i en historisk og levende bydel, der har alt, hvad hjertet begærer inden for rækkevidde Når du køber en bolig gennem EDC, har du mulighed for at få en gratis flytteforsikring. Ønsker du denne, skal du sende en mail med "Ja tak" til flytteforsikring@gjensidige.dk