Udbudspris
4.495.000 kr.
80.268 kr/m²
Vores estimat
3.784.576 kr.
67.582 kr/m²
Udbudt over estimat
-15.8 %
-710.424 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -16.3 %
Comp-engineP10 58.975 · median 65.984 · P90 76.527 kr/m²8 comps · inden for 1 km
Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1904)
- ·Fresh handelsdata (2026)
- ·41 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -16.3% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -18%✗α -16.3%✓4. sal✓KBH-klassiker 1904✓Sol 95✓56 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 67.582 kr/m² × 56 m² = 3.784.576 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
56 m²
Værelser
2
Byggeår
1904
Udbudspris
4.495.000 kr.
Dage på markedet
41d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 37.980 kr./år
Alpha
-16.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.784.576 kr.
67.582 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.523.820 kr.
80.783 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.835.970 kr.
68.499 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 80.268 | 4.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 67.582 | 3.784.576 kr. | -15.8 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 58.975 | 3.302.573 kr. | -26.5 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 65.984 | 3.695.081 kr. | -17.8 % | 8 comps inden for 1 km, median 69 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 76.527 | 4.285.534 kr. | -4.7 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 18.750 | 1.050.000 kr. | -76.6 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-14.7%
α (alpha)-16.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-14.7%
Gross rental/år76.260 kr.
Salgspris3.784.576 kr.
Profit (1 års hold)-662.984 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-9.9%
α (alpha)-16.3%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast-9.9%
Gross rental/år110.532 kr.
Salgspris3.935.959 kr.
Profit (1 års hold)-477.329 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
2.6%
α (alpha)-16.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.1%
= Total afkast2.6%
Gross rental/år185.748 kr.
Salgspris4.344.693 kr.
Profit (1 års hold)6.621 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (56) × 12 mdr
= Langtidsleje/år114.240 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)148.512 kr.
− Ejerudgifter/år-37.980 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)76.260 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)110.532 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)185.748 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+26.970 kr.
= Tx-omkostning28.820 kr.
+ Tilbudspris4.495.000 kr.
= Total investeret4.523.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.784.576 kr.
− Investeret-4.523.820 kr.
= Spread-739.244 kr.
÷ Investeret÷ 4.523.820 kr.
= Alpha-16.3%
Mægler
kr/m² (udbud)80.268 kr.
MæglerHyllen & Co.
Typeother
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
2026-03-05normal
3.415.000 kr.60.982 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.050.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Superflot nyrenoveret 2V midt på Amager
Totalt nyrenoveret, fuldstændig ubrugt og fuldt møbleret, hvis det ønskes. Det er, kort fortalt, overskrifterne for denne pivflotte toværelses lejlighed, der ligger på en rolig gade godt tilbagetrukket fra Amagerbrogade. Du bliver med andre ord den første ejer af lejligheden, som den står i dag og kan blive den første til at indrette dig på det flotte sildebensparketgulv, lave mad i det stilfulde køkken og tage brusebad i det flotte badeværelse med rummelig, separat bruseniche. Velkommen til!Bel