iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Halmtorvet 58, 4. th

1700 København V · nybolig · Nybolig Vesterbro - Enghave Plads

Åbn pitch-view
Udbudspris
7.750.000 kr.
98.101 kr/m²
Vores estimat
7.854.622 kr.
99.426 kr/m²
Udbudt under estimat
+1.3 %
+104.622 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 0.7 %
Comp-engineP10 71.567 · median 99.310 · P90 99.677 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurdering
Top-pick score
55/ 100
C — okay
AVM signal9/25
Kvalitet14/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals10/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Ældre charme (byggeår 1877)
  • ·Fresh handelsdata (2023)
  • ·Tier-B bydel (vesterbro)
  • ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Beliggende på støjgade/turist-strøg
  • ·Seller CAGR 14.8% pa — aggressiv

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 2 · ✗ 1
✗Støjgade!Comps usikre (8)!α +0.7%✓4. sal✓Sol 95✓Klassisk 1877✓79 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 99.426 kr/m² × 79 m² = 7.854.622 kr.
Halmtorvet 58, 4. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
79 m²
Værelser
3
Byggeår
1877
Udbudspris
7.750.000 kr.
Dage på markedet
24d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 52.680 kr./år
Alpha
0.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.854.622 kr.
99.426 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.798.350 kr.
98.713 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.937.328 kr.
100.473 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris98.1017.750.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM99.4267.854.622 kr.+1.3 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1071.5675.653.815 kr.-27.0 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median99.3107.845.505 kr.+1.2 %8 comps inden for 1 km, median 403 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P9099.6777.874.477 kr.+1.6 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering22.7851.800.000 kr.-76.8 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
2.4%
α (alpha)0.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast2.4%
Gross rental/år132.180 kr.
Salgspris7.854.622 kr.
Profit (1 års hold)188.452 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
7.1%
α (alpha)0.7%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast7.1%
Gross rental/år187.638 kr.
Salgspris8.168.807 kr.
Profit (1 års hold)558.095 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.3%
α (alpha)0.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.8%
= Total afkast19.3%
Gross rental/år293.612 kr.
Salgspris9.017.106 kr.
Profit (1 års hold)1.512.368 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.673 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.673 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år488.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-73.277 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.477 kr.
= Net Airbnb/år346.292 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (79) × 12 mdr
= Langtidsleje/år184.860 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)240.318 kr.
− Ejerudgifter/år-52.680 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)132.180 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)187.638 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)293.612 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris7.750.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.750.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)7.750.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+46.500 kr.
= Tx-omkostning48.350 kr.
+ Tilbudspris7.750.000 kr.
= Total investeret7.798.350 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV7.854.622 kr.
− Investeret-7.798.350 kr.
= Spread56.272 kr.
÷ Investeret÷ 7.798.350 kr.
= Alpha0.7%

Mægler

kr/m² (udbud)98.101 kr.
MæglerNybolig Vesterbro - Enghave Plads
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2023-09-16normal
5.125.000 kr.64.873 kr./m²
2008-02-18family
1.615.000 kr.20.443 kr./m²
2007-03-27normal
2.550.000 kr.32.278 kr./m²
2001-09-30normal
1.448.000 kr.18.329 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.800.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.125.000 kr.2023-09-16 · 3 år siden
Udbudspris implicerer14.8% pa
FMV implicerer15.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.5pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

3V'er med charmerende detaljer og stor altan

Nu kan du erhverve dig denne særdeles indbydende ejerlejlighed på 79 kvm med tre gode værelser, midt i et af Københavns mest levende og eftertragtede områder.Allerede fra entréen mærkes boligens gode flow. Fordelingsgangen leder naturligt videre til samtlige rum og herfra udfolder boligen sig med en planløsning, der både er praktisk og indbydende.De to stuer en suite er et særligt højdepunkt. De er rummelige og forbundet af smukke franske dobbeltdøre, der lader lyset bevæge sig frit mellem rumme