Udbudspris
8.250.000 kr.
77.103 kr/m²
Vores estimat
8.988.669 kr.
84.006 kr/m²
Udbudt under estimat
+9.0 %
+738.669 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 8.3 %
Comp-engineP10 69.872 · median 82.985 · P90 88.342 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
90/ 100
A — institutional grade
AVM signal25/25
Kvalitet25/25
Data-freshness20/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 8.3% i sweet spot (5-20%)
- ·Moderne (byggeår 2006)
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·Seller CAGR 6.5% pa — realistisk
- ·70 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 26% — realistisk
Red flags
- Ingen red flags identificeret
Diagnose
Stærk case✓ 6 · ! 1 · ✗ 0
!107 m² stor✓Comps +8%✓5. sal✓α +8.3%✓Sol 95✓Bygget 2006✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 84.006 kr/m² × 107 m² = 8.988.669 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
107 m²
Værelser
3
Byggeår
2006
Udbudspris
8.250.000 kr.
Dage på markedet
70d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 64.752 kr./år
Alpha
8.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.988.669 kr.
84.006 kr./m² · XGBoost
Investeret
8.301.350 kr.
77.583 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
9.085.832 kr.
84.914 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 77.103 | 8.250.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 84.006 | 8.988.669 kr. | +9.0 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 69.872 | 7.476.261 kr. | -9.4 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 82.985 | 8.879.379 kr. | +7.6 % | 8 comps inden for 250 m, median 71 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 88.342 | 9.452.578 kr. | +14.6 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 28.037 | 3.000.000 kr. | -63.6 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
10.1%
α (alpha)8.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast10.1%
Gross rental/år153.528 kr.
Salgspris8.988.669 kr.
Profit (1 års hold)840.847 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
14.9%
α (alpha)8.3%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast14.9%
Gross rental/år219.012 kr.
Salgspris9.348.216 kr.
Profit (1 års hold)1.265.878 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
26.2%
α (alpha)8.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.1%
= Total afkast26.2%
Gross rental/år259.162 kr.
Salgspris10.318.992 kr.
Profit (1 års hold)2.276.804 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (107) × 12 mdr
= Langtidsleje/år218.280 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)283.764 kr.
− Ejerudgifter/år-64.752 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)153.528 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)219.012 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)259.162 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris8.250.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)8.250.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)8.250.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+49.500 kr.
= Tx-omkostning51.350 kr.
+ Tilbudspris8.250.000 kr.
= Total investeret8.301.350 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV8.988.669 kr.
− Investeret-8.301.350 kr.
= Spread687.319 kr.
÷ Investeret÷ 8.301.350 kr.
= Alpha8.3%
Mægler
kr/m² (udbud)77.103 kr.
MæglerNybolig Islands Brygge
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
Lidt optimistiskRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-11-10normal
6.010.000 kr.56.168 kr./m²
2009-12-04normal
2.875.000 kr.26.869 kr./m²
2006-05-01other
1.650.000 kr.15.421 kr./m²
2006-03-09normal
3.045.000 kr.28.458 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 3.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
6.010.000 kr.2021-11-10 · 5 år siden
Udbudspris implicerer6.5% pa
FMV implicerer8.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+1.8pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Rummelig lejlighed med to solrige altaner
Sæt det perfekte punktum for jeres boligjagt i Kommandantens Gård - et arkitekttegnet byggeri, der siden2006 har ligget som et moderne bidrag til det gamle Islands Brygge. Her kan I overtage nøglerne til enflot, lys og velindrettet lejlighed, der folder sig ud med alt fra komfort og gode rum til masser af lys og heleto altaner.Det er Arkitema Architects, der har sat stregerne til det moderne kvalitetsbyggeri. Ejendommen er opførtsom en hesteskoformet karré, der indrammer det store, velanlagte gå