Top-pick score
74/ 100
B — solid
AVM signal14/25
Kvalitet25/25
Data-freshness20/20
Bydel5/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2006)
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·Seller CAGR 7.2% pa — realistisk
- ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
- Ingen red flags identificeret
Diagnose
Stærk case✓ 4 · ! 2 · ✗ 0
!107 m² stor!α +1.4%✓5. sal✓Sol 95✓Bygget 2006✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 81.004 kr/m² × 107 m² = 8.667.375 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
107 m²
Værelser
3
Byggeår
2006
Udbudspris
8.495.000 kr.
Dage på markedet
10d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 64.752 kr./år
Alpha
1.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.667.375 kr.
81.004 kr./m² · XGBoost
Investeret
8.547.820 kr.
79.886 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.766.454 kr.
81.929 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
8.495.000 kr.
79.393 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
8.667.375 kr.
81.004 kr./m²
+2.0% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
3.000.000 kr.
28.037 kr./m²
-64.7% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
3.2%
α (alpha)1.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast3.2%
Gross rental/år153.528 kr.
Salgspris8.667.375 kr.
Profit (1 års hold)273.083 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
11.0%
α (alpha)1.4%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast11.0%
Gross rental/år219.012 kr.
Salgspris9.274.091 kr.
Profit (1 års hold)945.283 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.2%
α (alpha)1.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.0%
= Total afkast19.2%
Gross rental/år259.162 kr.
Salgspris9.950.147 kr.
Profit (1 års hold)1.661.488 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (107) × 12 mdr
= Langtidsleje/år218.280 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)283.764 kr.
− Ejerudgifter/år-64.752 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)153.528 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)219.012 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)259.162 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris8.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)8.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)8.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+50.970 kr.
= Tx-omkostning52.820 kr.
+ Tilbudspris8.495.000 kr.
= Total investeret8.547.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV8.667.375 kr.
− Investeret-8.547.820 kr.
= Spread119.555 kr.
÷ Investeret÷ 8.547.820 kr.
= Alpha1.4%
Mægler
kr/m² (udbud)79.393 kr.
MæglerNybolig Islands Brygge
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-11-10normal
6.010.000 kr.56.168 kr./m²
2009-12-04normal
2.875.000 kr.26.869 kr./m²
2006-05-01other
1.650.000 kr.15.421 kr./m²
2006-03-09normal
3.045.000 kr.28.458 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 3.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
6.010.000 kr.2021-11-10 · 5 år siden
Udbudspris implicerer7.2% pa
FMV implicerer7.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.4pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Rummelig lejlighed med to solrige altaner
Sæt det perfekte punktum for jeres boligjagt i Kommandantens Gård - et arkitekttegnet byggeri, der siden2006 har ligget som et moderne bidrag til det gamle Islands Brygge. Her kan I overtage nøglerne til enflot, lys og velindrettet lejlighed, der folder sig ud med alt fra komfort og gode rum til masser af lys og heleto altaner.Det er Arkitema Architects, der har sat stregerne til det moderne kvalitetsbyggeri. Ejendommen er opførtsom en hesteskoformet karré, der indrammer det store, velanlagte gå